Zamislite da pronađete dom koji apsolutno volite (ili barem vidite puno potencijala). Sada: Što ako biste mogli živjeti tamo, ali umjesto da unaprijed trošite ušteđevinu, svaki mjesec povrh stanarine plaćate mali dio prema predujmu. Zvuči kao san, zar ne? Najvjerojatnije da - pogotovo ako ste slobodnjak, imajte tako-tako kredit , ili visokim omjerom duga i prihoda (ti prokleti studentski zajmovi!), ili jednostavno ne mogu svaki mjesec staviti na stranu dovoljno gotovine kako bi se ustupilo mjesto predujmu.
Pa, ova situacija nije samo stvar snova-to je vrsta ugovora poznatog kao najam za vlastitu prodaju. No, poput mnogih scenarija koji su previše dobri da bi bili istiniti, dolazi s priličnim udjelom rizika koje treba razmotriti. Evo što biste trebali znati prije potpisivanja:
Što je zakup za vlastiti najam?
Ti se jednorožni zakupi nazivaju mnogim stvarima, ali obično se koriste najmovi za najam u vlasništvo, ugovori o kupoprodaji, ugovori o kupnji zakupa ili mogućnosti najma za kupnju. U najmu za najam za zakup, stanar pristaje iznajmiti jedinicu ili kuću od najmodavca. Svakog mjeseca najmodavac će dio mjesečne uplate pospremiti u fond stanara u kući. Dogovorena cijena ostaje fiksna tijekom cijelog najma. Obično, nakon što je stanar uplatio dovoljno kapitala u kući da bi se kvalificirao za hipoteku, stanar ima mogućnost kupiti od najmodavca.
Na primjer, stanar može potpisati ugovor o zakupu kuće vrijedne 150.000 USD. Najmodavac će zahtijevati od njih da polože 500 USD i plate 1200 USD mjesečno - 200 USD od toga će ići na predujam. Nakon dvije godine, stanari će platiti 4800 USD na predujam ili 3,2 posto vrijednosti imovine - dovoljno za pokriće predujma na Hipoteka FHA . Ako su tako odlučili (zapamtite, to je mogućnost kupnje), stanar može osigurati hipoteku i slijediti standardni postupak kupnje kuće.
Iako ovo zvuči kao izvrsno uređenje, najmovi koji se iznajmljuju nisu uvijek tako čarobni.
Kao prvo, oni mogu biti skupi. Najmodavci mogu zahtijevati nepovratne unaprijed navedene naknade (poznate kao premija opcija) kako bi osigurali mogućnost kupnje. Mogu završiti jednako skupo kao i predujam - ako ne i više. Standard je obično 5 posto, ali o tome se može pregovarati između strana. Nadalje, ako stanar odluči ne kupiti na kraju ugovora, neće mu vratiti ništa od spremljenog novca.
1111 značenje broja anđela
Također je važno napomenuti da zakupnine za vlastiti najam zvuče slično, ali se jako razlikuju od ugovora o sklapanju ugovora (koji imaju vlastiti niz rizika). Ugovori o djelima su kuće koje financira prodavatelj u kojima kupac prodavatelju vraća dugo vremena u mjesečnim ratama s visokim kamatama. U tim je situacijama stanar odgovoran za sve popravke, a obično i za poreze i osiguranje.
Kod iznajmljivanja za vlastiti najam, najmoprimac je obično obuhvaćen zakonom o najmoprimcima tijekom razdoblja najma i nije odgovoran za održavanje ili popravke. Međutim, to može varirati od države do države - a vaš stanodavac može pokušati od vas potpisati ta prava (iako, opet, zakonitost toga varira od države do države).
Koji su neki od rizika zakupa za vlastitu najamninu?
Budući da vlasništvo nad kućama postaje sve nedostižnije za sve više Amerikanaca, zakupi koji se iznajmljuju postaju sve popularniji. Sada postoje neke dobro financirane tvrtke s Wall Streeta koje ponuda transparentni programi iznajmljivanja za renovirane, vrhunske kuće. Osim toga, česte su u međusobnoj prodaji, primjerice ako vam obiteljski prijatelj želi prodati svoju nekretninu, ali još nemate puno financiranje. Međutim, prema riječima Nichole Monticelli, agentice za nekretnine u BEX nekretnine na Floridi, standardni ugovor o najmu za vlastiti najam gotovo je uvijek napisan imajući u vidu najbolji interes prodavatelja-to znači da kada ulazite u njih kao najmoprimac, morate poduzeti dužnu skrb kako biste umanjili rizik.
Na primjer, stanodavac/prodavači mogu pokušati da sva održavanja i popravci padnu na stanara (to može biti u suprotnosti sa zakonima stanara u mnogim državama, pa provjerite sa svojim odvjetnikom!) Ili u ugovoru može biti navedeno da će jednokratno zakašnjenje uplate poništiti ugovor . To znači da bi najmoprimac izgubio sav novac koji je već platio, kao i novac koji je uložio u obnovu i popravke nekretnine.
A budući da su zakupnine za vlastiti najam privlačne onima koji su inače istisnuti iz tradicionalnih mogućnosti kupnje stanova, tržište je podložno prijevarama. Na primjer, Florida je doživjela porast prijevara koje se odnose na najam za vlastitu najamninu tijekom sloma tržišta nekretnina sredinom 2000-ih, kaže Monticelli. Bilo je mnogo slučajeva u kojima su stanari plaćali mjesečne uplate, dovršavali popravke, pa čak i nadograđivali kuću, dok su vlasnici nekretnina džeparali svoja plaćanja. Vlasnici bi tada prestali plaćati hipoteku, a stanari bi se našli visoko i suhi kad bi banke došle vratiti imovinu. 2016 godine Istraga New York Timesa pokazala da su te prijevare ponovno u porastu.
Ako nađete mogućnost iznajmljivanja za vlastiti smještaj, pripazite na neke od ovih crvenih zastavica:
- Ako je dom u lošem stanju, to može ukazivati na to da je zapušten, da mu je već oduzeta imovina ili da ga banka vraća.
- Čuvajte se stanodavca koji vas odvraća od neovisne inspekcije i procjene.
- Vaša dodatna plaćanja trebala bi se zbrajati s dogovorenim iznosom predujma: Obično govorimo o 3,5 posto predujma za hipoteku osiguranu od FHA-e, Holden Lewis, stručnjak za nekretnine u NerdWallet , kaže.
- Provjerite vlasničko izvješće kako biste provjerili je li vaš stanodavac zakoniti vlasnik nekretnine, kaže Shaolaine Loving, odvjetnica u Loving Law LTD . Izvješće će također detaljno opisati sve dodatne zaloge ili presude koje bi morale biti plaćene prije nego što preuzmete vlasništvo (i vjerojatno će stanodavac zahtijevati da ih platite).
Međutim, čak i ako sve ove stvari postanu potpuno jasne, važno je shvatiti da još uvijek ulazite u klimavu situaciju-ulažete u nešto nad čime imate malo kontrole.
Na primjer, iako možda nije bilo dodatnih založnih prava na nekretnini kada ste potpisali zakup, vlasnik je možda dodao nešto nakon toga, kaže Loving. Utvrđivanje je li to slučaj, i pokušaj zaštite od toga, sve će vas dodatno koštati. To može učiniti da stvarni trošak kupnje kuće putem najma za najam bude veći od troška tradicionalne kupnje.
važnost 1111
Osim toga, iako imate zakonska prava na novac koji ste uložili, u ekstremnim slučajevima moglo bi biti jako skupo dobiti ono što vam se duguje: vlasnik i dalje može podmiriti svoje hipotekarne obveze i izgubiti dom zbog ovrhe, kaže Loving. [Ovo] bi vas stavilo u obvezu da morate pokrenuti parnicu za bilo koji pravni lijek protiv prodavatelja.
Što trebate učiniti prije nego što se potpišete isprekidanom linijom
Ako ste odlučili da je iznajmljivanje za vas ili ste se zaljubili u najam koji ima mogućnost kupnje, vaš bi sljedeći korak trebao biti nazvanje odvjetnika. Kao što je već rečeno, različite države i regije imaju svoje zakone koji se odnose na iznajmljivanje stanova, pa se pobrinite da vaš odvjetnik zna gdje želite potpisati zakup.
Monticelli nastoji savjetovati svoje klijente da se drže podalje od najma za najam, ali ako se njezini klijenti odluče krenuti ovim putem, uvijek preporučuje da odvjetnik pregleda ugovor i prepiše ga kako bi bio povoljniji za zakupca i ublažio ga rizik. Na primjer, stanari se mogu pobrinuti da ne plaćaju dvostruko za nadogradnje i obnove u koje ulažu te da se kupovna cijena ne može povećati kad dođe vrijeme za kupnju. Ako prodavač neće ponovno pregovarati, uzmite to kao znak upozorenja, kaže ona.
Nakon što od odvjetnika sve razjasnite, razgovarajte s zajmodavcem:
Zatražite prethodnu kvalifikaciju i pokažite ugovor kreditnom službeniku, kaže Lewis. Službenik za posudbu uzet će vaše financijske podatke i obavijestiti vas ako ste na putu da dobijete hipoteku za nekoliko godina. Također će se pobrinuti da se vaše dijeljene uplate stanarine zbroje kako bi se uplatio predujam kada za to dođe vrijeme.
I, naravno, ako se stanarina za vlastiti smještaj čini previše riskantnom, ali volite pogodnost spajanja svoje štednje uz kamatu, uvijek postoji mogućnost preseljenja na jeftinije mjesto, ali uz plaćanje istog iznosa najma (tj. , jeftinija najamnina vašem stanodavcu i ostatak na vašem štednom računu).
