Kad smo suprug i ja odlučili preseliti se iz Denvera u Indianapolis kako bismo kupili kuću, znali smo da će proces biti ponizan. O procesu kupnje kuće znali smo samo gledajući HGTV ili razgovarajući s prijateljima i obitelji koji su to već radili. Odlučili smo uskočiti u to otvorenog uma i opreznog pristupa.
Prva veća odluka s kojom smo se suočili bila je odluka o tome koja je vrsta hipoteke najbolja za nas: Savezna stambena uprava (FHA) ili konvencionalna. Imali smo opću ideju po čemu su ti zajmovi drugačiji, ali bilo je potrebno dublje kopanje da bismo shvatili koja opcija trenutno najbolje odgovara našim potrebama i za vrijeme trajanja našeg kredita. Evo kako smo donijeli odluku:
Što je kredit FHA?
Prvo, utvrdimo razliku između dvije vrste kredita: FHA zajam je hipoteka koju podržava savezna vlada i opslužuje je zajmodavac treće strane. U osnovi, to znači da će vlada platiti zajmodavcu ako na kraju ne budete u mogućnosti platiti - ali i dalje ćete se suočiti s ovrhom ako ne otplatite kredit. Zbog ove podrške, zajmodavci su malo popustljiviji pri davanju kredita, što znači da će prihvatiti niže kreditne bodove (zajmovi FHA -e imaju minimalni kreditni rezultat 500, dok konvencionalni krediti obično zahtijevaju bodove u 600 -ima) i predujmove ( standard je 3,5 posto).
Zajmovi FHA također uvijek zahtijevaju premiju hipotekarnog osiguranja (MIP), što je naknada koja se stavlja na hipoteku i plaćate je za cijelo vrijeme kredita. Vaš MIP varira između 0,45 i 1,05 posto vrijednosti vaše hipoteke-ovisno o tome koliko ste posudili, omjeru kredita i vrijednosti i roku kredita. Postoje samo dva načina da se riješite MIP -a: Prvi je na kraju refinanciranje kredita u konvencionalni zajam. Drugi je spuštanje 10 posto na početku, što vam omogućuje da odbacite MIP nakon 11 godina plaćanja. Također ćete pri zatvaranju platiti jednokratnu uplatu osiguranja od 1,75 posto kredita. Zbog svih ovih dodanih naknada u odnosu na vrijednost kredita, zajmovi FHA -e mogu završiti skuplji od konvencionalnih kredita - iako u nekim scenarijima zajmovi FHA imaju niže stope od konvencionalnih kredita. Općenito, zajmovi FHA imaju tendenciju da im se pridaje veća prtljaga - iako ih je lakše dobiti na početku.
Što je konvencionalni zajam?
No, što su uopće konvencionalni krediti? Poznati i kao sukladni zajam, to su hipoteke koje Vlada ne podržava. Zbog toga zajmodavci pokušavaju smanjiti rizik da dužnik ne ispuni obveze što je više moguće - nešto što ćete platiti. To znači da konvencionalni krediti obično imaju nešto veće kamatne stope i strože zahtjeve za odobrenje od zajmova FHA. Iako će neki zajmodavci prihvatiti čak 3 posto manje - sve ispod 20 posto zahtijevat će od vas plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI). Ova mjesečna naknada potrebna je dok ne dosegnete 78 posto kapitala u svom domu, ali obično ne pada s vaše mjesečne uplate sve dok ne dosegnete 80 posto.
Kako smo odabrali
Naša glavna briga pri odabiru hipoteka bila je ta što nismo htjeli trošiti više novca nego što smo morali mjesečno - čak i ako je razlika mala. Sitni honorari i izdaci s vremenom se zbrajaju, a uz sve nove troškove s kojima smo se suočili - popravke, namještaj, slikanje itd. - morali smo držati proračun što je moguće manjim.
Prema našem hipotekarnom posredniku, na kraju bismo plaćali 30 USD mjesečno više s FHA kreditom u usporedbi s konvencionalnim zajmom. Naš je posrednik procijenio da bismo tijekom trajanja kredita također platili 10.000 dolara u malim naknadama i izdacima.
Da smo otišli s zajmom FHA -e, morali bismo na kraju i refinancirati samo da bismo odustali od MIP -a. Trenutno su stope niske i samo rastu, pa se činilo da ako refinanciramo možda nećemo moći dobiti niske stope koje sada imamo.
Svaki hipotekarni stručnjak s kojim sam razgovarao rekao je da bismo trebali ići na konvencionalne ako možemo dobiti odobrenje i priuštiti si to - i mogli smo, pa smo to i učinili.
Zašto biste mogli odabrati FHA kredit
Međutim, za vlasnike kuća koji nemaju novac unaprijed ili odlične kreditne bodove, FHA krediti su dobra opcija jer prihvaćaju najmanji mogući predujam. Na kući od 200.000 USD minimalna uplata FHA kredita od 3,5 posto bila bi 7000 USD. Za konvencionalni kredit s 5 posto manje, to bi bilo 10.000 dolara. Ta razlika od 3000 USD gotovine unaprijed može biti prekid dogovora ako se iselite iz države, kupujete novi namještaj ili planirate obnovu doma.
A ako živite u gradu sa visokim troškovima života u kojem nekretnine brzo prolaze, možda ćete odlučiti da je bolje kupiti sada kreditom FHA-e umjesto da čekate dok ne uštedite dovoljno za konvencionalni zajam.
No, ova odluka ne bi trebala biti samo vaša- trebate se obratiti stručnjaku za hipoteku (poput kreditnog službenika ili hipotekarnog posrednika) kako biste bili sigurni da hipoteka koju preuzimate odgovara vašim kratkoročnim i dugoročnim ciljevima.
