Svi smo to čuli. Ako želite kupiti, uvijek biste trebali otići do najgore kuće u najboljem kvartu. No, jesmo li mnogi od nas ikada prestali propitivati tu konvencionalnu mudrost? Mislio sam da se borim protiv konvencije kada sam kupio jednu od kuća s najnižim cijenama u susjedstvu koje se mnogi mještani izbjegavaju (i na moju vječnu frustraciju što vozači Ubera govore mojim gostima na Airbnbu da ih trebaju izbjegavati) - ali je li to istina?
Autori knjige Zillow Talk: Nova pravila o nekretninama , Spencer Rascoff i Stan Humphries, suočili su se s tim da stare nekretnine diktiraju. I pogodite što: to je zapravo užasan savjet!
Pročitao sam njihovu knjigu pa ne morate (iako je to odlično štivo!), I razgovarao s Zillow ‘Viši ekonomist Aaron Terrazas, koji me prošao kroz svoja istraživanja i nalaze. (Dopustite mi da ovo predgovorim rekavši da nisam stručnjak za nekretnine i ne igram to na internetu. Ovdje prenosim ono što sam naučio i svoje iskustvo. Vaša kilometraža može varirati.)
Dakle, s hould kupujete najgoru kuću u najboljem kvartu?
Kratak odgovor: Ne.
Čini se da je poslovica utemeljena na našoj ljubavi prema nagodbi. Svi traže dogovor, kaže Terrazas, a ako pogledate unatrag, došlo je do osjećaja da je najjeftiniji dom u lijepoj četvrti bio dobar posao ... da je to bio stražnji ulaz u raskošno područje. I naravno, priznaje, ako želite trljati laktove bogatijim ljudima ili pristup bogatijim kvartovskim sadržajima poput parkova i škola nadmašuje vašu želju da vidite kako vrijednost vaše kuće raste, to bi vam moglo dati razlog da kupite jeftinu kuću u dobrom susjedstvu .
Međutim, ako želite da vaša vrijednost u sljedećim godinama postane hijerarhija, njihovi podaci govore da to nije način.
Povezano: 7 stvari koje bih volio znati prije nego što sam kupio gornji dio za pričvršćivanje
Kako znaju?
Zillow je osnovalo nekoliko ljudi koji se bave lovom na kuće i koji su bili frustrirani što nemaju pristup podacima koje su imali posrednici u nekretninama, objasnio je Terrazas. I imaju li sada ikad ruke u rukama! Pa su se ukopali u to.
Rangirali su prema cijeni sva susjedstva u danom području metroa u cijeloj zemlji, kaže Terrazas, zatim su uzeli deset posto najnižih kuća i usporedili ih s ukupnim trendom u svojim četvrtima.
Knjiga to raščlanjuje:
što znači anđeo broj 111
Da je izreka istinita, donjih 10 posto kuća moralo bi imati bolje performanse od skupljih kuća u svom susjedstvu. Brže uvažavanje pokazalo bi da je kupovina najjeftinije kuće u najboljem susjedstvu strategija koja se zaista isplati.
Ali - nažalost - nije. Umjesto toga, otkrili smo da samo rijetko donjih 10 posto nadmašuje prvih 90 posto kuća u poštanskom broju
Ono što se dogodilo je da je najnižih 10 posto cijenjeno upravo u skladu s drugima u susjedstvu, kaže Terrazas. U redu, to nije dobro ili loše.
Do udarca dolazi, kaže, kada usporedite ove skupe četvrti s drugim četvrtima u području metroa. Ta skupocjena područja imaju lošu izvedbu metroa u cjelini.
Ili, kako knjiga kaže,
Kupnja najgore kuće u najboljem susjedstvu zapravo se može odvratiti. To je zato što što je susjedstvo bogatije, u odnosu na njegovo veće gradsko područje, lošiji su domovi u njegovih 10 posto. Ukratko, što je ljepše susjedstvo, veći je mit!
Uštedjeti Prikvačiti Pogledajte više slika (Kredit za sliku: Justice Darragh)
Ima bolji savjet:
Evo što biste trebali učiniti ako želite dom koji će se brže povećavati na vrijednosti: Uštinite staru izreku i kupite najjeftiniju kuću u najtoplijem kvartu, gdje, kaže knjiga:
111 značenje anđeoskog broja
... domovi imaju tendenciju cijeniti vrijednost čak i brže od domova u premijernom susjedstvu. Još jednom, zapravo je bolja strategija nekretnina za kupnju stanova izvan vrhunske četvrti. ... Dakle, ako ste pametni kupac kuće, možda biste se htjeli preseliti u jednu od manje razvijenih četvrti koja okružuje taj strašan dio grada. Možete se sasvim sigurno kladiti da ćete s vremenom uživati i u višoj vrijednosti doma i u susjedstvu s mnogim istim značajkama zbog kojih ste nekad morali putovati. Ukratko, ako imate malo strpljenja, možete pričekati da vam dođe hladnoća.
Ali što čini vruće susjedstvo? Matematički gledano, to je mjesto gdje su, povijesno gledano, vrijednosti doma ispod vrijednosti metroa u cjelini, ali je u posljednjih pet godina došlo do uvažavanja iznad prosjeka metroa. I kako pronalazite te podatke? Očigledno mjesto je Zillow, kaže Terrazas (on je njihov viši ekonomist), ali možete razgovarati i s lokalnim stručnjacima za nekretnine.
Ako vam ne smeta oranje kroz neke mega proračunske tablice, sve je na mjestu zillow.com/data . Podatke o susjedstvu pronašao sam uz pomoć Terrazasa. (Ja sam ovdje pisac, a ne statističar!)
- Prva opcija na stranici je Vrsta podataka - s padajućeg izbornika odaberite ZHVI (to je Zillow Home Value Index).
- Sljedeća je geografija - ovdje odaberite kvart.
- Preuzmite ogromnu proračunsku tablicu svakog kvarta u Sjedinjenim Državama i filtrirajte za svoje područje metropole (ovdje vam trebaju neke Excel vještine).
- Uključujemo stupac od 5 godina i tražimo broj koji je iznad srednje vrijednosti područja metroa (na pola puta). Na moje zadovoljstvo, moj je bio u gornjoj trećini, znatno iznad medijane, i nije daleko iza mog prethodnog kvarta.
Naravno da morate biti u vrućem susjedstvu dovoljno rano da biste postigli pogodbu, pa tu dolazi do lukave znanosti (ili umjetnosti?) Identificiranja onoga što će sljedeće biti vruće.
Povezano: 20 pitanja koja biste trebali odmah postaviti svom stanodavcu
Razmislite o efektu oreola, kaže Terrazas, i potražite susjedstva po nižim cijenama uz one vruće. Ti će se kafići i galerije početi širiti u pristupačnija područja kako tamo cijene rastu. (Mogu jamčiti za to-prodali smo svoju staru kuću u kvartu koji je postao prilično vruć na naše iznenađenje i preselili smo se bliže centru grada na naš sadašnji, znatno pristupačniji po kvadratu, a restorani počinju dolaziti .) Blizina centra grada također je važna, ali bilo je i drugih zanimljivih nalaza.
Zaboravite na hipstere, kaže knjiga. Iznad svega, najveći pokazatelj za naselje koje bi jednoga dana snažno cijenilo vrijednost bila je starost njegovog stambenog fonda. Što je prosječni dom stariji, veća je vjerojatnost da će određena četvrt doživjeti snažno uvažavanje.
Što Zašto? Ovdje sam zaista uzbuđen, sjedim ovdje u svom domu iz 1890. Stariji domovi obično zahtijevaju veća ulaganja, objašnjava Terrazas, (možete to ponoviti!) I zato su pristupačniji. To je prilika koja zahtijeva određena ulaganja, ali koja će se dugoročno isplatiti. (Rečeno je da oni možda nisu bili povoljni dogovor, kaže, jer gornji dijelovi fikstera ovih dana nisu toliko sniženi.)
Isto može biti istina kada su u pitanju naselja s većom populacijom iznajmljivača; vlasnici ovih domova ne moraju nužno toliko ulagati ili održavati te kuće, kaže, pa ćete vjerojatnije pronaći pristupačni gornji dio za popravke kada se pojave na prodaji.
Ako tražite odličan povrat, zaboravite konvencionalnu mudrost, smatraju ti stručnjaci. Najjeftinija kuća u najboljem susjedstvu nije pravi put. Umjesto toga, kupite najjeftiniju kuću u najtoplijem kvartu - i počnite tako što ćete pogledati u starijem kvartu blizu akcije.
Ponovno uređeno iz posta izvorno objavljenog 2.22.2018-LS
Čitaj više: Mogu li Gentrifikatori pomoći u borbi protiv Gentrifikacije? Možda ne, ali ipak biste trebali pokušati
