Neupućenima se postupak kupnje kuće može činiti kao neprekidni ciklus obruča za preskakanje. Ali ti obruči postoje s razlogom - u igri je mnogo novca i toliko pokretnih dijelova između kupca, prodavatelja i zajmodavca. Što je više vatrozida prije zatvaranja, manja je vjerojatnost da će netko zapeti s lošom pogodbom. Jedan od ovih dosadnih, ali neophodnih posljednjih koraka je kućna procjena.
U postupku pred zatvaranje i znatiželjni o tome što će se zapravo dogoditi na dan ocjenjivanja? Evo što stručnjaci kažu da možete očekivati:
Prije svega, što je kućna procjena i što ona uključuje?
Recimo da uzimate hipoteku za plaćanje kuće navedene na 200.000 USD. Stoga planirate uzeti hipoteku od 200 tisuća dolara - a možda i malo više za pokriće troškova zatvaranja - i očekujete da ćete sve to vratiti u sljedećih 30 godina. Ali recimo da se u 10. godini hipoteke nešto dogodi i više ne možete plaćati hipoteku. Banka oduzima dom i vraća ga na tržište kako bi nadoknadila troškove. Ali otkrili su da je vaš dom od 200 tisuća dolara zapravo cijelo vrijeme vrijedio samo 180 tisuća dolara. Au, bu! Banka je izgubila novac!
Sada se to neće dogoditi, jer ako postoji jedna stvar koju hipotekarni zajmodavci znaju učiniti, to je zaštita njihove investicije. Umjesto da vam posude novac za kuću u dobroj vjeri, oni će zahtijevati procjenu kako bi potvrdili pravu, nepristranu vrijednost kuće. Na taj način znaju točno koliko vrijedi kolateral koji drže na zajmu (vaš dom).
Iako se može činiti da procjene u velikoj mjeri idu u korist zajmodavca, one također rade dobar posao štiteći vas od plaćanja precijenjene kuće.
što 777 znači u anđeoskim brojevima
A procjene nisu samo za kupce stanova. Vlasnici stanova također ih koriste pri refinanciranju iz istog razloga: zajmodavac mora znati pravu vrijednost kuće prije nego što posudi novac.
Pa kako procjenitelji dolaze do ove prave, nepristrane vrijednosti? Prema Realtor.com , procjenitelj posjećuje dom i određuje njegovu vrijednost na temelju čimbenika poput njezinog stanja (je li dom siguran za život?), ukupne kvadrature i rasporeda te, ako je obnovljen ili ima bilo kakve jedinstvene značajke. Prema kućnim vodičima SF Gate , procjenitelj će također pogledati kako se prostor koristi, te količinu spavaćih soba i kupaonica te njihove veličine. Druge varijable uključuju koliko se zemljišta zapravo koristi i veličinu zemljišta, ima li garaža ili ne (garaža dodaje veliku vrijednost kući, osobito ako prodavatelj živi negdje sa sva četiri godišnja doba) i nudi li kuća bilo koje komunalne usluge. Istražuju se i velike komunalne usluge, poput grijanja, vodovoda i električne energije.
Također se uzimaju u obzir vanjski čimbenici, prema Homelightu . Procjenitelji će pogledati okolno područje doma (bilo da se radi o urbanom, prigradskom ili ruralnom okruženju) i njegovu klasifikaciju zoniranja.
Procjenitelj će također odmjeriti trenutno stanje lokalnog tržišta nekretnina. Prema Investopedia , cijene obližnjih, usporedivih, nedavno prodanih nekretnina (a.k.a. comps) također se koriste u procjenama.
Nakon prolaska, procjenitelj će dovršiti izvješće-najčešće Jedinstveno izvješće o ocjeni stanovanja —Koja prikuplja sve ove podatke u detalje. Obrazac ide izravno od procjenitelja do zajmodavca, no kopiju ćete primiti i od svoje hipotekarne tvrtke (prema zakonu morate je primiti).
Tko plaća kućnu procjenu?
Obično će banka opskrbiti vlastitog zajmodavca - žele se uvjeriti da je to netko kome vjeruju, budući da je to njihov novac na liniji. No, prema Realtor.com , vi, kupac, platit ćete račun. Međutim, ako je prodavatelj stvarno motiviran iskrcati svoj dom, ponekad će pokriti procjenu, smanjujući vaše ukupne troškove zatvaranja.
Prema Priručniku FHA , procjene obično koštaju između 300 i 400 USD.
Što znači kada se procjena ne podudara s ponudom prodavatelja?
Procjene ponekad mogu ubaciti ključ u proces zatvaranja. Čest je problem ako je ocjena niža od cijene ponude.
Pretpostavimo da je prodavatelj prihvatio vašu ponudu od 550.000 USD (cijena s popisa). Međutim, procjena iznosi 520.000 dolara. Vaš hipotekarni zajmodavac sada će vam za kuću dati samo 520.000 USD, jer to je ono što će zajamčeno dobiti ako je moraju vratiti na tržište.
nastavi gledati broj 11
Zašto bi onda došlo do odstupanja između tražene cijene doma i njegove prave vrijednosti? Postoji nekoliko razloga, prema RealEstate.com:
1. Licitacijski ratovi
Ako kupujete na konkurentnom tržištu gdje su cijene stanova prenapuhane zbog potražnje, mogli ste pobijediti protiv nekoliko ponuđača jednostavno zato što je vaša ponuda bila najveća.
2. Sezonalnost
Baš kao i industrija vjenčanja i televizija u udarnim terminima, nekretnine imaju svoja radna i mirna godišnja doba. Ako je tržišno područje sezonsko, procjena će to odraziti jer je to samo odraz tržišta, kaže Michael Vargas, suosnivač Vanderbiltova ocjena u New Yorku. Neka su tržišta najprometnija u proljeće i vode do najvećih vrijednosti.
Izvan kalendara, drugi čimbenici poput ekonomije područja također mogu povećati cijene ponude, kaže Vargas. Na primjer, razmislite o tome kako je Silicijska dolina u prošlom desetljeću napuhala cijene nekretnina na području zaljeva: Tehničke tvrtke dovele su u to područje mnogo radnika s dovoljno novca. Nekretnine su dobra investicija pa je došlo do priljeva potencijalnih kupaca na tržište nekretnina. Međutim, postoji samo ograničen broj raspoloživih nekretnina i prostora za postavljanje novih zgrada/kuća, pa ono što je na tržištu postaje vrlo dragocjeno (tj. Skupo). Dok neka tržišta imaju gornju granicu cijena zbog broja kupaca koji si zapravo mogu priuštiti tekuće cijene nekretnina, kupci na području zaljeva nastavljaju dobivati sve više i više novca, tako da mogu podnositi sve veće ponude. Zbog ovoga, prekomjerne ponude nove su norme u tom području.
3. Loš procjenitelj
Možda ćete zaglaviti s procjeniteljem koji nema dovoljno iskustva ili ne poznaje područje dobro. Ako vam se to dogodi, morate se obratiti: Prije svega, pribavite dokaze za potporu svoje tvrdnje - to znači podatke o vašem području iz pouzdanih izvora, nedavnu prodaju u blizini, podatke drugih agenata koji su na čekanju za prodaju u tom području itd. Međutim, nemojte samo izazvati nisku ocjenu jer vi osjetiti kuća vrijedi više.
Trebali biste imati podršku za tvrdnju da mislite da procjenitelj nije dovoljno upućen, a ne samo da se ne slažete s vrijednosnim mišljenjem, kaže Vargas.
4. Nedostatak usporedivih nekretnina
Neki su domovi zasigurno jedinstveni. Recimo da ste ponudili jedinu kuću u stilu Frank Lloyda Wrighta u kvartu prepunom rančeva. Iako vam se nekretnina sviđa zbog njene jedinstvenosti, procjenitelji možda neće cijeniti kako se to prevodi u vrlo malo komp. Iako procjenitelj u svoju jednadžbu uzima u obzir povijesne podatke i prodajnu cijenu i vrijednost susjednih kuća, možda neće biti dovoljno dodatnih informacija o nekretnini za potporu cijene ponude.
To znači: Definitivno postoje procjenitelji koji znaju raditi s netradicionalnim nekretninama.
Iskusni procjenitelji znaju kako se nositi s jedinstvenim nekretninama i kako se može odrediti vrijednost za posebne, jedinstvene karakteristike kuće, kaže Vargas.
I imajte na umu da, iako biste mogli pronaći vrijednost u jedinstvenosti nekretnine, to bi zapravo moglo biti na štetu (ideja tzv. funkcionalna zastarjelost .)
Što možete učiniti ako je vaša ocjena niža od očekivane?
Ako je kućna ocjena niža od vaše ponude, imate nekoliko mogućnosti:
1. Možete zatražiti od prodavatelja da spusti cijenu.
Ovo će najvjerojatnije biti zabranjeno na konkurentnom tržištu, ali to je definitivno najjednostavnije rješenje za vas-a i za prodavatelja ako su motivirani da im skinu nekretninu iz ruku.
2. Uložite dodatni novac kako biste pokrili razliku između ponude i procjene
To možete učiniti gotovinom ili možete podići druga hipoteka.
3. Uložite žalbu ili pobijajte ocjenu
Učinite to, kaže Vargas, samo ako se utvrdi da je pogrešan ili netočan. Također možete dobiti još jednu procjenu, opet, na svoj dinar.
anđeo broj 1010 ljubav
4. Odšetajte
Možda ćete izgubiti malo novca, ali to bi mogla biti najbolja opcija za vas ako sve ostalo ne uspije.
I zapamtite: kućna se procjena razlikuje od inspekcije (što ste također trebali učiniti). Procjenitelj vrši pregled kako bi utvrdio vrijednost imovine, uglavnom za zajmodavca, ali i za vas. Inspektor temeljito pregledava dom kako bi procijenio sve rizike. Oboje uzimaju u obzir stanje kuće, ali inspektor je tu kako bi se uvjerio da je kupac svjestan oštećenja koja će morati popraviti ili zamijeniti ako ga ipak kupe. Oba su koraka iznimno važna pri kupnji kuće-izvješće o procjeni i inspekciji pomoći će vam da utvrdite kupujete li mudro. Nitko ne želi završiti u situaciji poput The Money Pit.
Još sjajnih nekretnina glasi:
- Prema agencijama za nekretnine, prve stvari koje biste trebali kupiti za svoj novi dom
- Morate vidjeti kuhinju u ovoj sanjivoj kući s okvirima u Los Angelesu
- Najbolji građevinski materijali za kuhinjske stolove, prema mišljenju kućnih majstora
- Što bi vaš rodni red mogao reći o mjestu gdje živite
- 9 preslatkih A-okvira koje možete iznajmiti za manje od 100 USD
