Prvo dobre vijesti: Zapravo je moguće kupiti stan na Manhattanu za manje od 300.000 dolara. (Da, stvarni stan-a ne ormar! I da, kupnja za posjedovanje, a ne za iznajmljivanje!) Svako toliko na tržište izađe zadruga korporacije Fonda za stambeni razvoj (HDFC) koja pruža rijetku, pristupačnu opciju za buduće kupce. kupci stanova.
Ali obeshrabrujuća vijest? Ne samo da su prilično rijetke, već su i ove kupovine nekretnina ulov 22: Da biste ga kupili, morate imati godišnju plaću ispod određenog praga, ali također morate imati pri ruci značajnu gotovinu za predujmove (a u nekim slučajevima i za cijelu kupovnu cijenu). To značajno ograničava broj lovaca na kuće koji zapravo mogu kupiti ovu vrstu zadruge. U rijetkim slučajevima ljudi štede. Međutim, često se radi o ljudima (misli se o nedavno diplomiranim studentima) sa skromnom plaćom koji dolaze u nasljedstvo ili dobivaju financijsku potporu od svojih obitelji, ili umirovljenicima bez mjesečnih primanja, ali s puno novca u pričuvama. Uzdah.
HDFC zadruge u New Yorku pojavile su se sedamdesetih godina prošlog stoljeća kada su, tijekom ekonomske krize, stanodavci počeli napuštati svoje zgrade. Zgrade su predane stanovnicima na upravljanje. Počelo je kao eksperiment, ali se od tada razvilo u nišu za kupnju stanova u New Yorku s niskim i srednjim prihodom.
Udjeli su obično znatno ispod tržišne vrijednosti, što znači da će vaša hipoteka koštati manje od najma jedinice slične veličine, objašnjava Eugene Gamble, ulagač u nekretnine i stariji partner s Šaptači imovine, tvrtka za ulaganje u nekretnine i razvoj.
Zaintrigirano? Evo što još stručnjaci za nekretnine kažu da trebate znati o HDFC zadrugama.
značaj 4:44
Ograničenje prihoda je strogo
Osim što su po pristupačnijoj cijeni, HDFC zadruge često su mjesta s izraženim osjećajem zajednice, kaže Molly Franklin , agent za nekretnine sa CitiHabitats nekretnina.
Prvo što kupci trebaju znati je ispunjavaju li uvjete za ograničenje prihoda zgrade, te moraju biti u mogućnosti prikazati te brojke u dvogodišnjim poreznim prijavama, kaže Franklin. Ne postoji univerzalna granica prihoda, a formule za određivanje gornjih granica prihoda razlikuju se od zadruga. Hauseit, koje prodaje vlasnička tvrtka u New Yorku, sastavio je a vodič za uzorke za izračun smjernica za ograničenje prihoda. Također možete provjeriti a uzorak prijave , koji obično traži podatke o bankovnom računu, osobne reference i objašnjenje zašto želite živjeti u zgradi.
Slika rezerviranog mjesta Lucasa Callejasa , agent za nekretnine sa Trostruka metvica nekretnina u New Yorku, kaže da je važno da kupci razmisle imaju li planiranih bonusa ili povišica. Ako je tako, možda bi bilo vrijedno zatražiti od svoje tvrtke da ih odgodi ako ste blizu gornje granice prihoda.
Neke zgrade, ovisno o programu, neće dopustiti ni dolar iznad gornje granice, objašnjava. Drugi mogu imati prostor za kretanje s malom količinom fleksibilnosti.
U zgradama s ograničenim prihodima, igrom vladaju umirovljenici s jakim financijama, ali niskim prihodima, kao i kupnjom darova za odraslu djecu, objašnjava Franklin, jer su mnoge od tih kupnji gotovinski poslovi.
Mnoge [jedinice] idu ljudima koji mogu imati roditelje ili bake i djedove sa značajnom novčanom imovinom, ili ljudima koji su napustili visoko plaćene poslove i sada rade na poljima na kojima zarađuju manje, ali smatraju da je to višestruko korisnije, kaže Franklin.
Jedna uobičajena zabluda, ipak? Godinama niste zaključeni u ostvarivanju istog prihoda.
Ljudi postaju nervozni što će zgrada zahtijevati da nakon kupovine nikada ne zaradite više od gornje granice prihoda, kaže ona. Zgrada neće zauvijek pratiti vaš prihod, a vlasnički zakup neće vam se istrgnuti iz ruke ako godinu dana nakon kupnje dobijete sjajnu promociju.
Još jedna ljepljiva točka: Kupci moraju saznati je li zgrada odobrena za hipoteke, kaže Franklin. Neke zgrade nisu u dobrom financijskom stanju pa banke vjerojatno neće posuđivati novac, ističe ona.
Obično HDFC -ovi zahtijevaju nešto nisku, 10% predujma, objašnjava Debra Bechtel , profesor na Pravnom fakultetu u Brooklynu koji predaje kliniku usmjerenu na HDFC; ali neke toplije četvrti zahtijevaju svu gotovinu.
značenje anđeoskog broja 1212
Ako pitanje novca nije bilo dovoljno, kupce mora odobriti i zadružni odbor zgrade. Organizacija zvana Odbor za pomoć u urbanom domaćinstvu ima program za unaprijed provjeru podobnosti osoba zainteresiranih za život u HDFC-ovima.
Oni nisu nekretnine za ulaganje.
Kupci ne bi trebali očekivati da će zaraditi mnogo na HDFC -u. Da, iako vam je dopušteno imati veći prihod nakon što kupite stan, sljedeći kupac će najvjerojatnije morati zaraditi ispod gornje granice prihoda pri kupnji. To sve ovisi o pravilima vaše zgrade.
Cijena preprodaje nije ograničena, ali razumijevanje da će ograničenje prihoda određivati koliko ćete moći dobiti od preprodaje vrlo je važno za upravljanje očekivanjima, kaže Franklin.
Osim toga, porezi na preokret (ili naknade za prijenos koji se plaćaju zgradi radi održavanja pričuva pri prodaji) obično su visoki kako bi se spriječilo brzo bogaćenje.
Jedinica mora biti vaše primarno prebivalište.
Uvijek pazim da moji kupci znaju da je ovo zaista samo prikladna opcija za nekoga tko koristi stan kao svoje primarno prebivalište jer HDFC-ovi ne dopuštaju ljudima koji kupuju za pied-à-terre i imaju stroge politike podstanara, objašnjava Shelly Place , agent Triplemint.
što znači anđeoski broj 1212?
Plaćate manje - ali i dobivate manje (obično).
Mnogi HDFC-ovi zahtijevaju skupe obnove kako bi ih se dovelo do razumnog životnog standarda, pa je moguće da će vam troškovi iz džepa biti veći od mnogih alternativa po principu ključ u ruke, objašnjava Gamble.
HDFC jedinice namijenjene su osobama s niskim do srednjim prihodom, pa kao takve općenito nose niske naknade za održavanje, Šaptači imovine 'Gamble kaže. Međutim, ove naknade imaju svoju cijenu: Niske naknade za održavanje znače manje likvidne imovine koju zgrada ima za popravke, pa stoga zgrada može biti sklona brigama o sigurnosti ili održavanju.
I dok to vrijedi za neke zgrade, s Manhattanskim HDFC -ovima događa se neka vrsta renesanse. Priliv nedavne prodaje HDFC -a znači da zgrade imaju više u blagajni; mnogi dobivaju prijeko potrebne nadogradnje, a otvaraju se i financiranju, kaže Franklin.
Za poneti? HDFC -ovi ne spadaju u kategoriju previše dobrih da bi bili istiniti; ali svakako dolaze s nekim preprekama.
