Toliko je toga što zbunjuje proces kupovine kuće kao prvog zaposlenika, a sve što zaista mogu učiniti (osim pisanja članaka poput ovog) je apsolutno obećanje da će vam pažljivi agent za nekretnine i dobro poznati hipotekarni posrednik biti spas. Iznenadit ćete se koliko ste naučili o ozbiljnim plaćanjima, depozitu i amortizaciji u tom mjesecu ili više da biste zatvorili. Definitivno više nego što ste obraćali pažnju u računovodstvu fakulteta, toliko ću vam reći.
Sjećam se prije nego što smo suprug i ja zatvoreno u našem domu prošlog ljeta , jedno od najvećih pitanja koje sam imao o procesu prijelaza od iznajmljivača do vlasnika kuće bilo je potpuno umotano u logistiku preseljenja. Koliko je vremena potrebno za zatvaranje? Kada obavještavamo da napuštamo zakup? Hoćemo li zaglaviti s plaćanjem najamnine i hipoteke u istom mjesecu? (Možemo li si to priuštiti?) Zbunjujuće je, znam. Dakle, evo nekoliko stvari koje bi mogle pomoći:
Zatvaranje kuće traje oko 30 do 50 dana.
U trenutku kada prodavač prihvati vašu ponudu, možda ćete se osjećati kao da napokon možete ispustiti dah za koji niste znali da ga držite. Dom je (skoro) vaš! Od tada, međutim, treba neko vrijeme da dobijete ključeve u ruci-obično 30-50 dana. Razdoblje zatvaranja dogovara se nakon sklapanja ugovora, ali se može odgoditi i produžiti rok zbog nepredviđenih okolnosti, poput neuspjele inspekcije, problema s ocjenjivanjem ili problema s vlasništvom. Dakle, kratak odgovor je: Ovisi. Ali ima dobrih vijesti…
Hipotekarne uplate naplaćuju se u zaostatku, što vam kao iznajmljivaču sve olakšava.
Trenutno plaćate stanarinu za svoj stan prvog u mjesecu za naredni mjesec - ili, da ponovim, stanarinu koju plaćate za život u srpnju dospijevate unaprijed, 1. srpnja. No, hipoteke se naplaćuju u zaostatku, što znači da će hipoteka koju dugujete za srpanj biti naplaćena 1. kolovoza. Zapravo, vaša prva hipotekarna otplata dospijet će tek mjesec dana nakon the posljednji dan u mjesecu u kojem zatvarate. Na primjer, zatvaranje sredinom srpnja znači da će prva uplata dospjeti 1. rujna: hipoteku za prvi puni mjesec (za kolovoz) plaćate 1. rujna, a kamate na hipoteku platit ćete za drugi dio srpnja (od zaključno do kraja mjeseca) za zaključnim stolom - bit će uključeni u vaše završne troškove, koje će vaš vjerovnik procijeniti za vas nakon što sklopite ugovor.
Evo primjera jedne glatke vremenske linije do zaključenja ugovora:
24. srpnja
Vaša ponuda je prihvaćena! Slažete se s rokom zatvaranja od 45 dana.
značenje 2 22
7. rujna
Zatvarate na vrijeme 45 dana kasnije ... čestitam!
Platit ćete kamate u iznosu od 24 dana pri zatvaranju - od 7. rujna do kraja mjeseca. Koliko vrijedi, ukupna mjesečna kamata na moj otprilike 300.000 USD kredita ( što sam ovdje detaljnije obradio ) je na početku bila oko 930 USD.
1. studenog
Plaćate prvu hipotekarnu otplatu.
Vidite, iako ste u srpnju zaključali kuću svojih snova, ne dugujete mjesečnu hipoteku do studenog.
Kako to odrediti s krajem najma
Nema tajne da odredite to vrijeme, pogotovo jer postoje mnoge varijable specifične za vašu situaciju. Vaš specifični plan djelovanja ovisi o tome koliko morate obavijestiti svog najmodavca, koliko traje razdoblje zatvaranja, kao i o tome kasni li zatvaranje ili ne. Morate samo skočiti i nadati se najboljem, ali se pripremiti na najgore. Dobra vijest je da cijela stvar unaprijed/zaostalih dugovanja čini financijsku sliku malo lakšom za progutanje.
Evo nekoliko načina na koji bi se to moglo, potencijalno, potpuno hipotetički, sniziti. Dohvatio sam ove scenarije zaista koristan komentar na Redditu napisao stručnjak za nekretnine:
Obavijest o najmu na 30 dana i pravovremeno zatvaranje
U ovom i sljedećem scenariju ne morate dati otkaz da biste napustili stan sve dok ne zatvorite stan. Primijetit ćete da s otkaznim rokom od 30 dana u vašem stanu nisu važni uvjeti vašeg roka zatvaranja.
- Platite stanarinu 1. travnja, kao i obično.
- Zatvorite svoj dom 25. travnja. Oko 5 dana unaprijed plaćene kamate bit će plaćeno za završnim stolom.
- Najamnina ponovno dospijeva 1. svibnja. Čekom na najam stavili ste otkaz 30 dana.
- Vaša prva hipotekarna otplata dospijeva tek 1. lipnja za kamate koje su se nakupile tijekom svibnja.
- Tijekom cijeli svibnja imate pristup i starom mjestu za iznajmljivanje i novom domu, a da u svibnju ne morate plaćati dvostruke troškove stanovanja za lijep, opuštajući, žurni, ležerni potez.
- Nikada niste imali mjesec dana s dvostrukim troškovima stanovanja, a imali ste cijeli mjesec da se preselite.
Obavijest o najmu na 30 dana i odgođeno zatvaranje
Odgođeno zatvaranje stvara poteškoće na cesti, ali uz otkaz od 30 dana i dalje imate luksuz ne dati otkaz do dana nakon zatvaranja-bez plaćanja dvostrukih troškova stanovanja.
- Platite stanarinu 1. travnja, kao i obično.
- Doznajte 23. travnja da zatvaranje kasni.
- Platite stanarinu 1. svibnja, kao i obično.
- Konačno zatvorite 15. svibnja. Za završnim stolom morate dospjeti 15 dana unaprijed plaćenih kamata (iz vaše kasete ušteđevine i troškova zatvaranja, a ne iz pladnja mjesečnih računa).
- Dajte otkaz 30 dana 16. svibnja.
- Posljednju stanarinu platite 1. lipnja - bilo pola mjeseca (30 dana nakon obavijesti od 15. svibnja ili cijeli mjesec, ovisno o uvjetima najma).
- Ugodnih 30 dana bez stresa za premještanje, otprilike od 16. svibnja do najmanje 16. lipnja, gdje imate pristup objema mjestima.
- Vaša prva hipotekarna uplata dospijeva 1. srpnja.
- Nikada niste imali mjesec dana s dvostrukim troškovima stanovanja, a imali ste cijeli mjesec da se preselite.
Ako vaš stan zahtijeva otkazni rok od 60 dana ili više, vrijeme postaje savršeno komplicirano. U tom slučaju igrate ravnotežu i morat ćete se odreći malo novca, vremena ili sigurnosti. Vaš agent za nekretnine ili hipotekarni posrednik bit će vam spremni pomoći da pogledate svoj zakup i proračun te da sve iscrpite, čak i prije nego što ste pronašli dom iz snova.
