Ako ste na tržištu za kupnju kuće, razmatranje ovrha i kratke prodaje moglo bi se činiti pristupačnijim putem u vlasništvo nad stanom. Nekretnine mogu biti prilično jeftine u usporedbi s tradicionalnim stambenim tržištem, a ako ste iskusan kupac, ideja o pričvršćivanju može zvučati privlačno. No, prije nego što uložite više (ili bilo kakvog) vremena u proučavanje ovih vrsta nekretnina, trebali biste znati točnu razliku između ovrha i kratke prodaje i čega se trebate paziti kao potencijalni kupac.
Počnimo s ovrhama
Ovrha se događa nakon što vlasnik kuće nije bio u mogućnosti platiti hipotekarni zajam tri do šest mjeseci, a još uvijek nije u mogućnosti nadoknaditi propuštena plaćanja nakon što zajmodavac (obično banka) pošalje Obavijest o neispunjenju obveza. Vlasnik obično ima 30 do 120 dana nakon primitka obavijesti da ili plati hipotekarni iznos ili pristane prodati svoju imovinu u kratkom roku - ako se ništa od toga ne dogodi, kuća je otuđena i vlasnik je deložiran.
Zajmodavac zatim kuću stavlja na dražbu, gdje je kupac može kupiti. Agent za nekretnine uključen je kako bi olakšao komunikaciju između kupca i zajmodavca, ali je proces mnogo formalniji, a transakcije su manje fleksibilne i češće kasne. Prema Realtor.com , ako zajmodavac ne može prodati kuću, nekretnina postaje u vlasništvu banke ili u vlasništvu nekretnina (REO).
Gdje možete pronaći navedene ovrhe?
Ovrhe možete potražiti putem usluge s više unosa, slično kao što bi se objavio tradicionalni unos. Nekretnine će biti izravno označene kao oduzete.
Na ovom popisu ovrha u Los Angelesu , primijetit ćete da se kuća prodaje onakva kakva je, a fotografije pokazuju njezine uvjete. Kuća s četiri spavaće sobe i tri kupaonice kotira 655 900 USD i opisuje se kao prilika za ulaganje. Četvrt u kojoj se kuća nalazi se smatra nadolazećom u Los Angelesu, a srednja prodajna cijena kuća koje su trenutno navedene na ovom području je 746.000 USD, prema Zillowu . Za iskusnog vlasnika kuće koji se ne boji obnove, ovo bi definitivno mogla biti prilika za ulaganje - pogotovo ako vrijednosti kuća u ovoj četvrti LA -a i dalje rastu, što će najvjerojatnije i učiniti. (Zillow izvještava da su vrijednosti kuće u Jefferson Parku porasle 8,8 posto u posljednjih godinu dana).
Ne moraju sve ovrhe zahtijevati tako snažno preinačavanje lica, a ne bi se sve ovrhe smatrale ni ulaganjem. Ova kuća Valley Village s pet spavaćih soba i šest kupaonica ide za 1.799.000 dolara i (barem prema slikama objavljenim na Zillowu) u prekrasnom je obliku. U popisu se navodi da je kuća obnovljena 2016. Za referencu, srednja cijena kuća koje su trenutno navedene u Valley Villageu je 849.000 USD.
Ali to što kuća izgleda lijepo na internetu ne znači da je bez problema, a nedostatak transparentnosti velika je bol za kupce koji žele kupiti oduzetu kuću.
Što treba biti svjestan s ovrhama
Osim mnogo dugotrajnijeg postupka od tradicionalne kupnje kuće, kupnja ovrhe obično se ne savjetuje vlasnicima kuća početnika.
Prije svega, kupac mora kupiti nevidljivi prizor za dom. Da, dobro ste pročitali. Ne samo da ne možete obići kuću, već ne možete zatražiti ni stručni pregled. Prema Zillowu , bilo je slučajeva nezadovoljnih prodavača koji su skinuli kuću i ostavili nekretninu u potpunom neredu ili namjerno oštećeni. Beatrice de Jong, direktorica prodaje stanova u Otvoreni oglasi u Los Angelesu , Kalifornija, kaže da je vidjela kuće u kojima je bakreni vodovod uklonjen iz kuće radi prodaje i kuće u koje je u vodovod uliven beton. Ne samo da bi moglo doći do velikih strukturnih problema u unutrašnjosti i vanjštini kuće, već su u nekim slučajevima stanari mogli odbiti napustiti nekretninu - a kupac je zapravo odgovoran za njihovo iseljenje.
Nadalje, iako za ovrhe ne postoji uvijek zahtjev za gotovinom, de Jong potvrđuje da se mnoge banke odlučuju prodavati kuće na aukcijama, što obično zahtijeva kupce u gotovini. Ako nemate gotovinu, često se aukcija pretvori u rat nadmetanja, u kojem biste se našli protiv potencijalnih kupaca koji imaju gotovinu (a gotovina je kralj).
Što je kratka prodaja (i po čemu se razlikuje od ovrhe?)
Prije nego što nečija kuća postane otuđena, mogu je pokušati prodati na kratko. To se događa kada ili vlasnik više ne može plaćati hipotekarni zajam, ili strateški ne žele zbog smanjenja vrijednosti svoje kuće (što se ponekad događa na promjenjivom tržištu). Prema Realtor.com , prodavatelj bi otišao do svog hipotekarnog zajmodavca, koji bi trebao prihvatiti prodajnu cijenu koja je manji iznos od onog što duguje. Na primjer, prodavač bi mogao navesti njihov dom za 400.000 USD, s preostalim saldom hipotekarnog kredita od 430.000 USD. Prodavatelju bi nedostajalo 30.000 dolara da vrati banci. Nakon što transakcija bude dovršena, prodavatelj neće biti odgovoran za 30.000 USD.
Prema Bankrateu , vlasnik bi trebao ispuniti zahtjev za kratku prodaju i napisati pismo o teškoćama koje detaljno opisuje njihovu financijsku situaciju (što uključuje uplatnice, porezne prijave i bankovne izvode) te bi rekao zajmodavcu da neće moći vratiti koliko god im kuća nedostaje nakon što se proda. Proces općenito traje mjesecima.
U nekim slučajevima, hipotekarni vjerovnik bi zapravo mogao htjeti novac izgubljen u prodaji, što se naziva presudom o nedostatku. Neke države imaju stavio van zakona ovo , ali to je definitivno nešto čega prodavatelj mora biti svjestan.
Gdje pronalazite kratku prodaju?
Trebali biste moći pronaći kratke oglase za prodaju putem usluge za više oglasa. Agencije za nekretnine uvrštavaju mnoge kratke prodaje, no unos se ne može označiti kao kratka prodaja. Na primjer, možete otići na Otvorite popise a kratka prodaja prikazala bi se pod filterom popravljača.
Što treba biti svjestan pri kratkoj prodaji
Vrijeme potrebno da transakcija prođe s kratkom prodajom obično traje znatno duže (obično između 90 i 120 dana, prema Realtor.com) nego tradicionalni unos. Budući da se kupac prvenstveno bavi zajmodavcem-a ne prodavačem, koji je prilično priseban-cijenu ponude mora odobriti zajmodavac, a za to je potrebno vrijeme.
Cijena kratke prodaje je zeznuta. Prema novcu ispod 30 , važno je da kupac potvrdi je li kratka prodaja odobrena ili ne. Ako je odobren, onda je zajmodavac već dogovorio cijenu za koju vlasnik želi prodati kuću. Ako nije, prodavačeva kratka prodaja bit će odbijena.
Prema The Balance , niska kotirana cijena mogla bi biti strategija koju agent i prodavatelj koriste za privlačenje više ponuda na kratku prodaju. Ta je cijena prilično fluidna, jer ako zajmodavac ne odobri cijenu, cijena će se povećati. U konačnici: kratka prodaja ne znači nužno da ćete moći kupiti kuću koja je ispod tržišne cijene. Ravnoteža navodi da cijena kratke prodaje može biti visoka; može biti niska; to može biti pravo na novcu.
Osim toga, zajmodavci neće nastaviti s prodajom sve dok se kupac ne obveže na određene zahtjeve, poput plaćanja popravaka i troškova zatvaranja - sve za što bi prodavatelj obično odgovarao, kupac mora pristati preuzeti.
Također biste morali prihvatiti nekretninu kakva jest, iako prema Realtor.com kupac može zatražiti pregled. Ako kupac utvrdi oštećenje imovine bilo koje vrste, zajmodavac neće biti odgovoran za njegovo popravljanje. Ako je dom u jako neodržavanom stanju, kupca bi to moglo koštati astronomske svote da popravi svu štetu.
U konačnici, ako vas zanima ovrha ili kratka prodaja, pobrinite se da sve istražite i shvatite sve rizike. Jer iako bi to mogao biti dom vaših snova, mogao bi biti i jedan iz vaših noćne more . Uvjerite se da je bivši.
Još sjajnih nekretnina glasi:
- Zašto mi je zaista žao što sam kupio kuću ‘Dosta dovoljno’
- Ovako je zaista živjeti u obraćenoj crkvi
- 10 najboljih mjesta za život ako mrzite vožnju
- 11 IKEA proizvoda o kojima bi svaki iznajmljivač trebao znati
- 15 najboljih američkih gradova za ravnotežu između posla i privatnog života, prema statistikama
