Tko od nas nije ostvario vizije da kupi kuću u nevolji, popravi je i proda za zgodnu zaradu? HGTV emisije čine da izgleda sasvim jednostavno - i zabavno. No, čak i veterani ovih emisija i profesionalci s velikim džepom ponekad boriti se da zaradite novac okrećući kuće —Ili barem dovoljno da se isplati stres i gnjavaža.
Niste uvjereni? Zamislimo da kupimo umornu staru kuću za 300.000 dolara, uložimo 50.000 dolara u popravke i poboljšanja i preprodamo je za 400.000 dolara, za dobit od 50.000 dolara. Zvuči prilično odlično, zar ne? Pa, u ime pucanja mjehurića, da vidimo kako oštri rubovi stvarnosti mogu probušiti rupe u našoj preokrenutoj fantaziji.
Razlog br. 1: Provizije
Svaki put kad prodate kuću počinjete s gubitkom jer ćete u prosjeku plaćati 5% do 6% provizije za nekretnine. Čak i ako ste nekretnina, obično ćete morati platiti proviziju agenta kupca od 2,5% do 3%. No, za većinu ljudi to znači da vam je potreban dom koji će cijeniti vrijednost za najmanje 5% samo da biste bili na dobitku.
Koristeći nacionalni prosjek od 5,26% provizije, platit ćemo 21.040 USD pristojbi za nekretnine za prodaju naše kuće od 400.000 USD - brojka koja čak ne uključuje marketing ili postavljanje. Time se naš profit smanjuje na 28.960 dolara.
Razlog br. 2: Vrijeme nije na vašoj strani
Remodelne emisije na HGTV -u uređuju se kako bi se sažeo dug i kompliciran proces sve do jedne epizode. Istina je da za svaki projekt preuređenja potrebno je vrijeme - i obično puno više nego što mislite. Izvođač Tom Silva iz PBS -a Ova stara kuća je rekao trebali biste očekivati da će potpuno obnavljanje kuhinje potrajati dva do šest mjeseci. Za koji god se budžet i vremenski okvir odlučili, bit će vam potrebno više vremena i koštat će vas više, rekla mi je Silva u siječnju. To je zato što se tijekom velikog preuređenja gotovo uvijek pojavljuju neočekivani problemi ili promjene dizajna.
A to je ako uopće možete dobiti izvođača radova. Mi smo usred nedostatak kvalificirane radne snage , a na prometnim tržištima dobri su građevinski profesionalci rezervirano mjesecima ; mogu proći tjedni samo da dobijete povratni poziv ili ponudu. A bez dobrobiti nacionalne TV publike, vjerojatno je da će vaš izvođač raditi prekovremeno kako bi završio posao na vašoj vremenskoj traci ako dođe do komplikacija.
No, što duže držite nekretninu, duže plaćate režijske troškove poput osiguranja, poreza na nekretnine i računa za komunalne usluge. Pod pretpostavkom da ste u mogućnosti dovršiti posao i prodati kuću za šest mjeseci - što je vjerojatno optimistično - i dalje ćete biti na udaru pola godine poreza na imovinu, osiguranja i režije. U prosječna efektivna stopa 1,15% , samo porezi na imovinu od 300.000 USD iznosili bi 1.725 USD nakon šest mjeseci; dodajte osiguranje vlasnika stanova plus račune za struju, plin i vodu, a naš profit se dodatno smanjuje.
Razlog br. 3: Porezi
Kad obični ljudi prodaju kuću, općenito ne moraju brinuti o plaćanju poreza na dobit, čak i ako je to prilično značajno. Ako prodajete kuću u kojoj ste živjeli dvije od posljednjih pet godina, ne dugujete porez na do 250.000 USD dobiti (500.000 USD ako ste zajedno u braku).
Međutim, ako kuću okrenete u roku od godinu dana, svaka dobit smatrat će se kratkoročnom kapitalnom dobiti, koja se oporezuje kao redoviti prihod-po stope čak 37% , ovisno o ostalim prihodima. Prodajte u drugoj godini, a dobit podliježe oproštajućoj stopi dugoročnih kapitalnih dobitaka, koja kreće se od 0% do 20% .
Recimo da nam nakon provizija i troškova prenosa ostaje 25.000 dolara dobiti. Ako zarađujemo više od 38.700 USD godišnje na svom svakodnevnom poslu, to će se oporezivati po stopi od najmanje 22%. Naš je profit sada smanjen na 19.500 dolara. A nismo ni uzeli u obzir stvari poput troškova zatvaranja, koji se također kreću tisućama.
Razlog br. 4: I svi drugi to rade
Ipak, iako to nije ni polovica dobiti koju smo prvo zamislili, 19.500 dolara za većinu nas bilo bi dobrodošlo. Problem je u tome što isplata plaća nosi toliko rizika. Za kupnju i sanaciju kuće potrebno je veliko ulaganje kapitala, vremena i energije.
Postoji vrlo mala mogućnost pogreške - a postoji i vrlo realna mogućnost da ne možete prodati kuću za ono što ste se nadali. Mogla bi vam ostati kuća koju ne možete prodati i troškovi nošenja koji se nastavljaju gomilati iz mjeseca u mjesec.
To bi se na današnjem vrućem tržištu nekretnina moglo činiti malo vjerojatnim - čak i kada se potpuno skroman bungalov Bay Area može prodati za stotine tisuća dolara iznad tražene cijene.
No razmislite o ovome: Amerikanci su 2017. prevrnuli više od 207.000 domova - najviše od 2006 . Profesionalne kućne peraje kažu da je konkurencija jača nego ikad te da je mnogo teže zaraditi novac nego što je to bilo nakon stambene krize.
Što je još važnije, mnogi od tih peraja u 2006. su se trebali suočiti s financijskom propašću: Do 2009. vrijednosti kuća pale su s vrhova iz sredine 2000-ih, ostavljajući milijune vlasnika kuća i peraja pred kućom. Zapravo, nova istraživanja sugeriraju da su kućne peraje možda imale odigrala veliku ulogu u donošenju stambene krize .
Ako prodaja uspori ili cijene počnu padati u mjesecima dok ulijevate novac u nekretninu, mogli biste na kraju prodati u mnogo drugačijem okruženju od onog u kojem ste kupili kuću. Dno može pasti sa tržišta stanova brže od možete reći 2008.
