Dobrodošli na Scandi Week-sedmodnevni fokus apartmanske terapije na Skandinaviji (često se definira kao zemlje Švedske, Danske i Norveške). Ponekad se čini da je cijeli svijet opsjednut pokušajima kopiranja ovog kutka svijeta, od njegove bezvremenske estetike stila do danas poznatih rituala udobnosti. Sljedećih tjedan dana ćemo sve to pogledati-čišćenje, pop kultura i, naravno, mnoštvo nadahnutih dizajnerskih inspiracija. Povucite deku i popijte se s nama.
Uštedjeti Prikvačiti Pogledajte više slika (Kredit za sliku: terapija stanom)
Godine 2012. imao sam 28 godina, slobodan sam, samozaposlen i blagoslovljen jednom u životu kombinacijom stambenog tržišta nakon recesije koje još nije oporavilo, povijesno niske kamatne stope, gotovo savršen kreditni rezultat , i nasljedstvo od mojih djedova i baka koje je u to vrijeme bilo odgovarajuće veličine za predujam. Pronašao sam slatki bungalov iz 1920-ih, 1200 spavaćih soba, s dvije spavaće sobe, u Oaklandu u Kaliforniji, s velikim kostima i drvetom Meyer limuna u dvorištu koje je samo trebalo slikati (zidovi nisu sadržavali dvije, već tri nijanse metalik tirkizne boje Kupio sam ga). Planirao sam tamo ostati najmanje 10 godina.
Budući da se svemir smije planovima, godinu i pol kasnije sreo sam simpatičnog Šveđanina koji je bio u SAD-u na jednogodišnjem studijskom odmoru s posla. Naš savršen jer nitko od nas ne želi ozbiljnu vezu brzo se pretvorio u to da se ja prijavim za švedsku vizu i pripremim slatki bungalov za stavljanje na tržište. Tri godine nakon što sam kupio svoj prvi dom, kupio sam svoj prvi švedski stan-jednosobni stan od 710 kvadratnih metara u Stockholmu. I sada, tri godine nakon što sam to kupio, našao sam se oženjen, solidno demografski na DINK -u, i opet sam na tržištu za nešto veće.
Dakle, po čemu se kupovina u Švedskoj razlikuje od SAD -a? Na neki način nimalo, a na neki drugi način, toliko različiti. Ovdje je veliko upozorenje očito: Moje iskustvo kupnje kuće u SAD -u u potpunosti se temelji na području zaljeva San Francisco, vrlo posebnom i vrlo skupom tržištu nekretnina. I moje švedsko iskustvo u potpunosti se temelji na središnjem Stockholmu (konkretno na Södermalmu), također vrlo posebnom, vrlo skupom tržištu nekretnina. Često se šalim da sam jedini imigrant u Švedskoj koji je pogledao po Stockholmu i pomislio, ha, cijene ovdje nisu loše! No, u usporedbi s područjem zaljeva - relativno su pristupačne. Trenutno je prosječna cijena u središtu Stockholma oko 86.000 SEK po četvornom metru , ili 883 USD po kvadratnom metru. Za usporedbu, prosječna cijena u San Franciscu je oko 107.100 SEK po četvornom metru, ili 1.100 USD po kvadratnom metru !
U Stockholmu i okolici stanovi i kuće su manji. Za stanove mislite više veličine New Yorka nego ogromni stanovi u Chicagu ili Kaliforniji. Za razliku od New Yorka, švedski stanovi vrlo su dobro planirani kako bi povećali prostor. Smatra se da je naše trenutno mjesto u Stockholmu jako veliko za jednosobni stan, ali to je jedno od najmanjih mjesta u kojima sam živjela. Osim razlika u veličini, ovdje su najveće razlike između kupovine kuće u Švedskoj i sad:
1. Nemate svog agenta za nekretnine
U SAD -u jedna od prvih stvari koje ljudi rade kada započinju lov na kuće je pronaći agenta za nekretnine čiji je posao pomoći vam pronaći pravo mjesto za kupnju, pripremiti ponudu i pregovarati u vaše ime tijekom pravne transakcije. Ali u Švedskoj nema posrednika kupaca. Sami lovite stan/kuću i dajete ponude izravno posredniku prodavatelja. Prodavačev posrednik tada zastupa obje strane u pravnom dijelu transakcije. Moj trenutni (prodavačev) posrednik, Youssef Bakali iz Innerstadsspecialistena, objasnio mi je da je pravno zastupnik dužan osigurati da dogovor bude jednako koristan za obje strane. Jedino što ide u korist prodavatelja je to što je agent dužan dobiti najbolju cijenu za njih. Budući da se velika većina stanova prodaje u nevjerojatno konkurentnom otvorenom postupku nadmetanja (o tome će biti više riječi), to se postiže prilično prirodno.
2. Za posrednike postoji veća regulacija
Za licenciranje je potrebno trogodišnje sveučilišno obrazovanje, nakon čega slijedi 10-tjedni program pripravnika, po završetku kojeg se možete prijaviti državnoj upravi za dobivanje licence, a zatim se zaposliti.
3. Za cijelu zemlju postoji samo jedna usluga uvrštavanja
Kako bi vam pomogao oko lova na kuće, postoji jedna velika središnja mrežna usluga za unos oglasa: Hemnet (doslovni prijevod: kućna mreža). U zajedničkom je vlasništvu nekoliko najvećih brokerskih kuća i oglašava oko 98 posto oglasa o nekretninama u Švedskoj. To je zaista jedina igra u ... zemlji. Agencije za nekretnine imaju oglase na svojim web stranicama, a postoji i švedska verzija Craigslist-a (nazvana Blocket), ali ako svoj dom ne prodajete izvan tržišta, to će ići na Hemnet. Postoji i web i verzija aplikacije, a omogućuje vam postavljanje vrlo detaljnog filtriranja, kao i više razina upozorenja i popisa - vrlo slično Zillowu. Kao i moji američki kolege, doduše, pomalo sam ovisnik o Hemnetu. Gledam to kad aktivno tražim stan - kao što sam sada - ali i kad nisam.
4. Postupak nadmetanja je konkurentniji
Licitirate u stvarnom vremenu, uglavnom putem teksta. Na danima otvorenih vrata upisujete se na popis sa svojim telefonskim brojem. Sljedećeg dana agent će se početi javljati tražeći ponude. Kad se prva osoba licitira, svi na popisu dobiju tekst u kojem se navodi iznos ponude od ponuditelja 1. Ostali ponuditelji tada mogu poslati poruku ili nazvati agenta kako bi dali malu dodatnu ponudu - obično se ponude kreću od 10.000 SEK (oko 1.100) USD) do 50.000 SEK (5.000 USD), iako u bilo kojem trenutku igre ponude mogu skočiti i do 100.000 SEK.
To nije grupni tekst - šaljete SMS -ove izravno posredniku, a posrednik svima daje do znanja kada je povišena ponuda. To se nastavlja sljedećih dva do pet dana dok ne ostane samo jedan ponuditelj. Dobitna ponuda općenito će iznositi 5 do 20 posto iznad prodajne cijene. Kad smo zadnji put kupili stan, prihvaćene ponude obično su bile 20 posto iznad tražene cijene. Sada, na sporijem tržištu, cijene su bliže prihvaćenim ponudama.
Proces je vrlo nervozan, jer nemate pojma koliko su drugi ljudi spremni ići. Međutim, za razliku od SAD -a u kojem samo izbacite jednu ponudu i držite prst da je to najviša (čak i ako je 100.000 USD veća od sljedećih pet osoba), u Švedskoj ste sigurniji da plaćate tržišnu vrijednost budući da postoji transparentnost u postupku nadmetanja. Općenito, mnogo više volim švedski sustav nadmetanja zbog toga, ali iznimno konkurentni ljudi kojima je teško zaustaviti se možda ne bi snašli tako dobro.
5. Nema mnogo vremena između davanja ponude i potpisivanja ugovora
Obično se ugovor potpisuje samo jedan do 24 sata nakon završetka nadmetanja. To se radi sa svim stranama osobno u uredu brokera, a traje sat ili dva. Iako je vrijeme za sklapanje ugovora kratko, potrebno je dosta vremena za stjecanje kuće ili stana u posjed - standard je oko tri mjeseca, davanje ili uzimanje, u kojem uglavnom čekate da svi napuste svoje prostorije. Kad dođe dan posjedanja, ponovno se sastajete u uredu brokera, potpisujete konačni ugovor, čekate da novac uplati između banaka i uzmete ključeve! Uselili smo se u naš sadašnji stan istog dana kada smo preuzeli posjed.
6. Stanovi se uglavnom formalno ne pregledavaju
Stanovi samo rijetko imaju službene preglede (češći su po kućama), a kupac ima vrlo malo razloga zašto može raskinuti ugovor nakon potpisivanja. Prodavatelj će dati vrlo detaljan pisani opis i otkriti će sve o nekretnini koju kupac treba znati, ali otvorena vrata obično su dovoljna kao vizualni pregled od strane kupca. Ako se u razumnom roku pokaže da je nešto drugačije od otkrivenog (tzv. Skrivena greška; tj. Nije vidljivo golim okom), i kupac i prodavač će zajedno s posrednikom riješiti problem, stil posredovanja. Zakonski se često smatra da je lakše legalno zauzeti kuću i zatim prodati nego pokušati odustati nakon potpisivanja ugovora.
što znači broj 999
7. Tržište u Stockholmu brzo se kreće
Barem posljednjih nekoliko godina, morate biti spremni navaliti pri kupnji kuće. Uobičajena vremenska crta: oglas se na Hemnetu prikazuje krajem tjedna, dan otvorenih vrata događa se sljedeće nedjelje i ponedjeljak navečer, ponude počinju u utorak, a ugovori se obično potpisuju do petka, ako ne i do srijede popodne. To je najviše dva tjedna! Obično se morate odlučiti za kupnju u roku od 48 sati nakon što ste u stanu proveli manje od 30 minuta.
8. Hipoteke u Švedskoj također su potpuno različite
Klasična američka 30-godišnja fiksna hipoteka ovdje se ne čuje. Gotovo svi imaju promjenjive stope ili fiksiraju svoju stopu na najviše tri do pet godina. Standardni predujam dugo je iznosio 10 posto. Međutim, za razliku od SAD -a, većina ljudi u Stockholmu nema cilj otplatiti hipoteku pri kupnji stana - to jednostavno nije san koji je dio kulture poput onoga kakav je u SAD -u. 2016, bio je novi zakon prošao , prisiljavajući Šveđane da zapravo napreduju u otplati svojih hipoteka. Sada morate amortizirati (ili otplatiti) jedan posto zajma svake godine ako financirate više od 50 posto vrijednosti imovine. Ako financirate više od 70 posto, morate platiti dva posto kredita svake godine. Ako je vrijednost hipoteke više od 4,5 puta vaše godišnje plaće, morate platiti tri posto vrijednosti svake godine.
9. Vi zapravo ne posjedujete svoj stan
Švedsko vlasništvo nad stanovima (bostadsrätt) sličnije je američkoj strukturi zadruga nego stambenoj strukturi-vi zapravo ne posjedujete svoj stan, već imate dio zgrade, plus pravo na život u svojoj jedinici. Također plaćate HOA/co-op pristojbe (poznate kao BRF avgift). Za dvosobni stan u središtu Stockholma mjesečno biste platili između 200 i 500 USD. Naknade pokrivaju stvari poput vode, smeća, kabela i topline, uz održavanje zgrada.
10. Odobrenje banke puno je brže
Kao i u SAD-u, banka vam unaprijed odobrava određeni iznos prije nego što kupite. No, nakon što prihvatite ponudu za stan, banka brzo i ponovno odobrava vaš kredit (obično putem telefona ili interneta) za tu kupnju prije nego što potpišete ugovor-samo se žele uvjeriti da niste preplatili tržišnu stopu za vaš dom ili kupovinu više kuće nego što si možete priuštiti.
Ukupno:
Mislim da je proces kupnje kuće u Švedskoj usklađen s onim što sam naučio o švedskoj kulturi u posljednje četiri godine: suzdržaniji je i usredotočen na poštenje i manire, a općenito manje sporan. Stranke nisu međusobno suprotstavljene i postoji veći prostor za potencijalne greške svih. Ako postoji jedna stvar o Šveđanima o kojoj možete generalizirati, to je da oni ne vole stvarati galamu i dobri su u slijeđenju pravila - krivim (ili priznajem) strukturu i grupna iskustva koja univerzalni vrtić ulijeva u djecu.
Sve ovo rečeno, SAD su mi se osjećale sigurnije kao kupcu prvi put jer sam imao podršku svog agenta kojeg sam mogao izabrati i koji je plaćen da štiti moje interese. Pogotovo jer su američki ugovori o nekretninama tako vraški dugi i nevjerojatno komplicirani. Kao Amerikanka - koja je također kći odvjetnika - uvijek sam bila obučena da se potrudim zaštititi svoje vlastite interese. Bilo je teško u potpunosti shvatiti - i biti u redu - s pretpostavkom da su interesi svih zaštićeni.
Na kraju, naravno, postoji jedan veliki zajednički nazivnik među kupnjom kuće u SAD-u, Švedskoj ili stvarno bilo gdje drugdje u svijetu: To je vjerojatno najveća pojedinačna financijska i emocionalno nabijena investicija koju većina ljudi ikada napravi.
