Nakon velikih renoviranja kuće, htio sam odrediti naš povrat ulaganja, koliko bismo mogli učiniti prije nego što se naša nekretnina pretjerano poboljšala i je li vrijedno istražiti refinanciranje. Stoga sam se obratio svom tako velikodušnom agentu za nekretnine, Garrettu Acklesu iz Semonin u Louisvilleu, Kentucky, za grubu procjenu prije nego što smo otišli na službenu procjenu. Općenito, kada dobijete procjenu, dolazi sa stranicama koje je teško proći kroz žargon nekretnina. Zamislite moje iznenađenje kad mi je Ackles dao jasan broj i objašnjenje koje je gotovo svatko mogao razumjeti.
Dok mnogi stručnjaci za nekretnine procjenjuju u dolarima po četvornom metru, Ackles je-barem u mom slučaju i našem području-preferirao ocjenjivanje nekretnina na ljestvici od jedne do pet zvjezdica. U osnovi, on gleda nekretnine u susjedstvu, vidi što traže i stvara pet različitih zagrada: Svojstva koja se gotovo ne mogu živjeti su nekretnine s jednom zvjezdicom, a vrhunske kuće, kuće iz snova su pet zvjezdice, sa srednjom cijenom kuće u tom području kao nekretninama s tri zvjezdice.
značenje 10:10
Gledajući na ovaj način, lako mogu identificirati vrstu kupca i raspon cijena koji bi vjerojatno platili za nekretninu, kaže mi Ackles. Zatim možemo dodijeliti razumnu cijenu po kvadratu za svaku kategoriju 'zvjezdice' u mikropodručju. Također je rekao da mu ova metoda omogućuje bolju kontrolu varijacija.
Rekao mi je da bi ga, kad smo prvi put kupili našu nekretninu, klasificirali kao nisku s dvije zvjezdice: Imala je potencijal, bila je pogodna za život, ali očajnički joj je bilo potrebno ažuriranje. Platili smo ga 200.000 dolara, odnosno otprilike 50 dolara po kvadratnom metru. Zatim, kad smo obavili početna opća ažuriranja (poput instaliranja centralnog zraka, tona kozmetičkih ažuriranja i renoa za užasni treći kat), rekao je da smo skočili u solidnu kuću sa tri zvjezdice, naletjevši naše procjene na 85 dolara po četvornoj stopi do 95 dolara po četvornoj stopi.
I bio je u pravu! Kad smo imali službenu procjenu, naša je kuća nakon početnih ažuriranja procijenjena na 350.000 USD.
Stoga smo napravili dodatna renoviranja-ažurirali smo kuhinju, smočnicu i kupatilo (za koje nam je Ackles rekao da će ih vizualno i funkcionalno cijeniti viši krajnji kupac.) Rekao nam je da su nas ovi renosi premjestili u kategoriju s četiri do tri zvjezdice. Na temelju usporedivih nekretnina u tom području, to nam je donijelo do 110 do 115 USD po četvornom metru, odnosno između 429.000 i 448.000 USD.
Odlučili smo da vrijedi refinanciranje i dobili smo službenu procjenu. Ispostavilo se da je opet bio u pravu - iako pomalo konzervativan - a naš je dom vrijedio 475.000 dolara.
Još uvijek planiramo neka manja ažuriranja kako bismo dodatno povećali svoju ocjenu, ali Ackles nam je rekao da će naša kuća doista moći ući samo u srednju ocjenu s četiri zvjezdice, odnosno oko 125 USD po četvornom metru, budući da je to najveći potencijal vrijednosti naše nekretnine, zbog svog položaja i opće funkcionalnosti. Iako bismo svakoj nadogradnji mogli dodati svoju nekretninu, za nju ćemo dobiti samo toliko povrata ulaganja.
što znači 888
Baš kao i kupac koji ne bi platio novac s pet zvjezdica za hotel koji se nalazi pola milje od plaže, mislim da ne možete ništa učiniti-niti bilo koji iznos novca koji biste mogli potrošiti-na neka ovo bude mjesto s pet zvjezdica, rekao je Ackles.
Da, Acklesova metoda je nekonvencionalna, ali pristup koji stoji iza nje uobičajen je za agente za nekretnine. Dok Einat bar , agentica za nekretnine u tvrtki Compass u Brooklynu u New Yorku, kaže da nikada nije dobila ocjenu zvjezdica, ona i njeni kolege općenito ocjenjuju nekretnine za stanje i lokaciju na ljestvici sa usporedivim nekretninama na tržištu i nedavnom prodajom. Međutim, ne rade to svi agenti. Bar napominje da se neki agenti u New Yorku strogo drže cijene po kvadratnom metru.
Sve ovo govori o tome da definitivno ne biste trebali preskočiti službenu procjenu ako uskoro želite prodati ili refinancirati - ali mislim da mi je Acklesov trik neizmjerno pomogao kad pokušavam procijeniti koja su obnavljanja vrijedna poduzeti i koliko će oni dodati prodajnoj vrijednosti mog doma.
