Ranije ove godine pokušao sam kupiti kuću u Maineu. Bio sam tri godine u pandemiji i tri i pol godine nakon traumatske ozljede mozga koja je trajala veći dio pandemije. Nisam samo želio dom, želio sam mjesto za to pobjeći . Ono što sam naučio dok sam čeznuo za bijegom od teške stvarnosti ozljeda i društvenih nevolja bilo je da hipotekarne prakse nisu sustigle moderne načine rada, a nitko mi to nije rekao.
Za više ovakvih sadržaja pratite
Vidite, prethodne tri godine imao sam stalan posao radeći u startupu za umjetnu inteligenciju. Kad sam napustio startup u veljači, dobio sam nekoliko mjeseci otkaza, a zatim sam počeo raditi slobodnjakom. Zarađivao sam ne baš onoliko koliko sam prije, ali dovoljno koliko sam pretpostavljao dobivanje hipoteke jer kućica iz snova u obalnom Maineu ne bi bila problem. Bio sam u krivu.
Najšokantnija stvar koju sam naučio na svom putovanju jest da će ono što je utjecalo na mene vjerojatno utjecati i na 36 posto stanovništva koje je slobodnjak i 16 posto stanovništva koje je starije od 65 godina . Ako ste u toj kategoriji, postoji pet važnih stvari koje biste trebali znati ako želite kupiti kuću, ali imate manje od dvije godine honorarnih zarada ili ste trajno (po želji ili na drugi način) nezaposleni.
Nekoliko je različitih vrsta hipoteka dostupnih ljudima u mojoj situaciji: primarni, sekundarni, investicijski, poslovni, osigurani imovinom i osigurani kolateralom. Prošao sam kroz gotovo sve.
W2 je još uvijek primarni način na koji banke provjeravaju kandidaturu za hipoteku.
U lipnju 2021. ispunjavao sam uvjete za hipoteku koja je omogućila kupnju stana u New Yorku. Do lipnja 2022. nijedna me tradicionalna banka ne bi prihvatila. Razlog? Većina odluka banke o financiranju hipoteke izravno je povezana s vašim W2 plaćama. Vaša imovina ili drugi tokovi prihoda nisu tako veliki čimbenik kada se računaju brojke. Njihova je pretpostavka da tradicionalni posao znači da ćete moći vratiti zajam, zanemarujući činjenicu da Amerikanci u prosjeku svakih nekoliko godina mijenjaju posao , 25 posto ljudi je vjerojatno će napustiti posao nakon pandemije , i u lice a recesije, veća je vjerojatnost da će više ljudi izgubiti posao nego ikada prije. I velik dio ovog zakona primijenjen je u praksi nakon stambene krize 2008. godine. To nije loša politika, sama po sebi, ali je to politika koja više ne odražava vrijeme.
Ako želite kupiti kuću i pretpostavljate da ćete se kvalificirati, važno je odvojiti vrijeme da uistinu shvatite što je hipoteka i što banke traže: prihod za otplatu kredita. Ovo se temelji na projekcijama koje su prvenstveno ovisan o trenutnom prihodu, prema bankarskoj intuiciji. To znači W2, više od dvije godine slobodnih prihoda ili vlasništvo nad tvrtkom sa značajnim neto prihodom. Ima malo veze s vašom bankovnom poviješću, kreditnim rezultatom ili imovinom.
Moja prva opcija: Kupite u gotovini, a zatim uzmite hipoteku.
Nakon što su mi svi s kojima sam razgovarao uskratili redovnu hipoteku, tvrdeći da se moja zarada slobodnjaka ne može obraniti jer je nisu mogli vidjeti tijekom dvije godine porezne povijesti, predložili su mi da razmislim o kupnji u gotovini i potom o hipoteci. “Obrnute hipoteke” ili “hipoteke s odgođenim financiranjem” postale su moderne tijekom pandemija u Maineu (i mnogim drugim mjestima) kada su pojedinci s velikim novčanim sredstvima počeli kupovati druge domove. S ovom opcijom možete kupiti kuću u gotovom novcu, a zatim se vratiti u banku i zatražiti od njih hipoteku temeljenu na toj gotovini. Tada možete dobiti hipoteku, često s višom kamatnom stopom, ali proći će mjeseci i (!) ponovno će htjeti vidjeti W2 kako bi ponovno osigurali hipoteku. U mom slučaju, još uvijek se nisam kvalificirao.
Naučio sam o investicijskim hipotekama.
Kako bih uvjerio banke da si mogu priuštiti hipoteku, mislio sam da bi bilo korisno razgovarati s njima o tome kako bih razmislio o korištenju ove kuće kao investicijska nekretnina . Vodio sam još tri Airbnb nekretnine i shvatio kako stvoriti tvrtku koja ne samo da pokriva hipoteku, već mi može osigurati i prihod. U trenutku kad sam spomenuo ulaganje, bio sam prebačen iz hipotekarnih brokera koji su radili na primarnim i sekundarnim hipotekama u kategoriju investicijskih hipoteka. Da biste se kvalificirali, morat ćete dokazati da lokalne cijene najma mogu pokriti troškove hipoteke. Za mene, koji sam želio kupiti oronulu nekretninu i s vremenom je popraviti, te tržišne ponude nisu uspjele. Broker nije mogao dokazati slučaj. Potjera se nastavila!
Razmišljao sam o poslovno osiguranoj hipoteci.
Uz tipične individualne opcije hipoteke koje su isključene, pokušao sam osigurati ono što je poznato kao poslovno osigurana hipoteka. Ako ste freelancer koji vodi tvrtku i ima poreznu prijavu ili može pokazati jaku odnos duga i prihoda , možete se kvalificirati za ovu vrstu kredita. Mislio sam da bi to moglo biti moguće za mene. Vodio sam malu tvrtku više od pet godina, ali sam također uvijek bio vrlo svjestan savjeta svog računovođe da osiguram da trošim novac koji sam dobivao kako bih smanjio svoj porezni račun. Taj je savjet mogao biti dobar za moje poreze, ali pokazalo se da je bio upravo suprotan od onoga što su brokeri osiguranih hipotekarnih kredita tražili od mene. Opet odbijeno!
Zatim sam prošla sitnim slovima hipoteka osiguranih imovinom.
U razgovoru sa svojom financijskom savjetnicom o mojim problemima s hipotekom, uvjerila me da nisam sam. Većina njezinih klijenata prolazi kroz istu borbu kada pokušavaju kupiti kuće u svojoj mirovini. Kako bi mogli kupiti dom, često moraju uzeti velike svote novca iz svoje mirovinske štednje, kupiti dom i zatim dobiti obrnuta ili odgođena hipoteka . To može značiti isporuku čekova na stotine tisuća dolara u poštanski sandučić. Za mene je ovo bilo zadnje utočište, ali opet sam bio spriječen. Sredstva u mom financijskom portfelju bila su na mjestima gdje su trebala biti i morao bih premjestiti znatne svote novca da bih se kvalificirao. Moj financijski savjetnik rekao mi je da to nema smisla.
Nakon svega ovoga rečeno mi je da uložim s partnerom.
U ovom trenutku sam podigao ruke. Jedini način na koji sam mogao dobiti zajam za kupnju kuće koju sam želio bio je da sam ulagao sa svojim partnerom. Njegov W2 prihod nadmašio je svu povezanu imovinu, potencijalnu zaradu i financijsko blagostanje koje sam stekao tijekom svih godina bez njega. Osjećao se barem demoralizirajuće i pomalo patrijarhalnog pakla. Činilo mi se previše kompliciranim povezati moju imovinu s njegovim prihodima koje je odobrila banka i vrstama nekretnina koje mu je odobrena kupnja.
Malodušno sam odlučio čekati priliku za bijeg.
duhovni značaj 333
Ako prolazite kroz nešto slično, niste sami. Zaštita tržišta nekretnina uspostavljena kako bi se izbjegao kolaps tržišta zapravo više ne služi velikom dijelu stanovništva. Umirovljenicima i onima koji tek počinju raditi freelancere ili onima koji tek počinju raditi freelance kao primarni izvor prihoda bit će vrlo teško osigurati zajam. Potrebno je novo zakonodavstvo kako bi se bolje odgovorilo na promjene na trenutnom tržištu nekretnina. Kontaktirajte svog kongresmena s tvojom pričom dobro je početi.
