Kako kupiti svoj prvi dom: Bezumni korak-po-korak vodič

Znate da želite kupiti kuću - samo niste sigurni odakle početi. I ne čudi: kupnja vašeg prvog doma može biti dug, zastrašujući proces, prepun groznih stvari poput matematike, pravnih dokumenata i oštrog natjecanja. No, ne bojte se: prvi put kupci baš poput vas to rade cijelo vrijeme, a mi ćemo vas provesti kroz proces.

Prvo, morate biti emocionalno i financijski spremni za kupnju kuće. Nadamo se da ste proteklih nekoliko godina proveli na solidnim financijskim osnovama - to znači zarađivati ​​stalan prihod, štedjeti za predujam i poboljšati kredit kako biste se mogli kvalificirati za hipoteku.

Potraga

Nema štete navratiti na otvorene dane prije nego što službeno budete spremni za kupnju, samo da biste stekli osjećaj o tržištu i onome što vam se sviđa, a što ne. No, nakon što ste sredili financije, vrijeme je da počnete ozbiljno.

Ako iznajmljujete, potragu započnite otprilike šest mjeseci prije isteka najma, kaže Marie Presti, vlasnica/posrednik u Grupa Presti u Newtonu, Mass. Prosječnom kupcu kuće potrebno je dva do tri mjeseca samo da pronađe nekretninu, a nakon što date ponudu, to je još šest do osam tjedana, kaže ona. Međutim, na tržištima s velikom konkurencijom i malim zalihama pretraživanje može potrajati i duže.

Bilo bi dobro započeti s prvim razredom kupnje kuće, koji će vas upoznati s procesom, kao i nekim povjerljivim stručnjacima za nekretnine u vašem području. Svakako razmislite o tome da prvi put pohađate tečaj kupnje kuće kako biste naučili što više možete, tako da nije tako strašno, kaže Presti. Završetak takve klase ionako je često uvjet programa zajmova za prve kupce stambenih objekata, pa je dobro da to unesete ranije.

Otprilike u to vrijeme počnite sastavljati svoj tim za nekretnine, počevši od agenta kupca i hipotekarnog zajmodavca. (Kasnije će vam trebati i odvjetnik za nekretnine, kućni inspektor i agent za osiguranje.) Raspitajte se, pročitajte recenzije nekretnina o Zillowu ili Truliji ili provjerite ima li vaš razredni instruktor bilo kakve preporuke za agenta kupca. Ako volite i vjerujete svom agentu za nekretnine, općenito vas mogu usmjeriti prema drugim lokalnim profesionalcima s kojima su radili u prošlosti, od kreditnih službenika do agenata osiguranja.

Državni zakoni se razlikuju, ali agent kupca će zastupati vaše interese tijekom pretraživanja vaše kuće i pregovarati u vaše ime, a općenito od prodavatelja prima dio provizije kada konačno kupite kuću (što znači da ih ne plaćate izravno). Odaberite nekoga tko duboko razumije lokalno tržište - i kome vjerujete da će paziti na vas.

666 se stalno pojavljuje

Počnite s kratkim savjetovanjem sa svojim agentom kako biste bili na istoj stranici - oni moraju znati što tražite. Presti svojim novim kupcima zadaje domaću zadaću i upućuje ih da sastave popis svojih pet najboljih stvari koje moraju imati-o kojima se ne može pregovarati, a koje se apsolutno moraju posjedovati, a koje se mogu kretati od središnjeg zraka do određenog grada ili lokacije-a zatim daju prioritet ih. A ako kupujete nekretninu s nekim drugim, oni bi trebali učiniti istu stvar odvojeno, a onda biste se vas dvoje trebali okupiti i kombinirati taj popis u jednu listu prioriteta, kaže ona. To može potrajati tjednima i tjednima.

Zatim im Presti kaže da naprave i rangirane liste svojih pet najboljih stavki na popisu želja-i spoje dvije liste zajedno. Osim ako postoji značajno preklapanje između vas dvoje, ovaj će popis često sadržavati kombinaciju odbačenih stvari koje morate imati s prvog para popisa. No svaka značajka na kojoj možete ostati fleksibilni otvara vam više potencijalnih domova - i raspona cijena.

Navođenje ovih kriterija pomoći će vam da ostanete fokusirani na ono što vam je zaista važno dok gledate kuću, kaže Presti. Ako ljudi samo počnu gledati kuće, a nemaju ovaj pripremljeni popis, ulaze i ako ima lijepu kuhinju, odjednom pomisle da je super. Gledaju kozmetiku i to bi trebala biti jedna od posljednjih stvari na koje se trebate usredotočiti, kaže ona.

Prvo pogledajte zadovoljava li vaše kriterije, što vam je važno. Drugo, strukturni aspekti - koliko je stara peć, krov, prozori - prije nego što počnete provjeravati ima li perilicu posuđa od nehrđajućeg čelika, kaže Presti. Budući da kao vlasnik kuće možete apsolutno promijeniti unutrašnjost svoje kuće ili stana u bilo koje vrijeme. Posjedujete ga i s vremenom ga uvijek možete popraviti. Ali ne možete pokupiti kuću i maknuti je s prometne ulice.

što znače brojevi 777?

(Kredit za sliku: Craig Kellmann)

Nabavite prethodno odobrenje

Također biste trebali dobiti odobrenje za hipoteku prije nego što počnete posjećivati ​​domove. Kao prvo, ako odmah pronađete svoju kuću iz snova, možda ćete propustiti pokušavajući pronaći novac. Ali to će vam dati i realna očekivanja o tome što si možete priuštiti. Obično vam predlažem da to učinite ranije, jer može biti iznenađujuće i uznemirujuće kad kupac konačno ode do zajmodavca i zatraži prethodno odobrenje, a oni otkriju da im je kreditni rezultat niži nego što su mislili ili nemaju kupovnu moć trebaju, kaže Presti.

Usporedite nekoliko različitih zajmodavaca i hipotekarnih proizvoda na internetu, uključujući one koje nude lokalne kreditne zadruge ako ispunjavate uvjete i kredite za male kupce po prvi put koje nudi vaše državne agencije za financiranje stanovanja .

Morat ćete prikupiti uplatnice, porezne prijave i drugu financijsku dokumentaciju za svoj zahtjev za hipoteku. Čuvajte ih u mapi za vrijeme pretraživanja kuće, jer ćete ih morati ponovno dostaviti kad završite s hipotekom (ili ako istekne vaše odobrenje od 90 dana).

S agentom kupca na vašoj strani i pismom o prethodnom odobrenju u ruci, sada ste spremni uhoditi oglase i pretražiti zemlju za svoj dom iz snova-i dati ponudu, ako je pronađete.

Ponuda

Kad pronađete pravu kuću, vaš agent će vam pomoći da napišete i podnesete ponudu. Dobar agent kupca pokušat će prikupiti neke detalje o prodavatelju koji bi mogli poboljšati vaše šanse (i utvrditi trebate li podnijeti osobno pismo također) i poznavat će lokalno tržište dovoljno dobro kako bi vaša ponuda bila konkurentna.

Posao vašeg agenta je saznati motivaciju prodavatelja, postoje li druge ponude i što je prodavaču važno prilikom pregleda ponuda, kaže Presti. S tom informacijom možda ćete svoju ponudu učiniti privlačnijom na male načine. U mnogim će slučajevima naučiti da je novac, naravno, važan, ali to nije jedino. Možda im je jako važno zatvoriti se na određeni dan.

Obično ćete u ponudu morati unijeti depozit, tzv ozbiljan novac , što bi moglo biti od 1.000 do 10.000 USD ili više. Taj se novac primjenjuje na kupovnu cijenu ako je vaša ponuda prihvaćena, a ako vam se ne vrati, vraća vam se - ali ako na kraju prekršite uvjete prihvaćene ponude, nestat će.

(Kredit za sliku: Marisa Vitale)

je 1010 anđeoski broj

Čekaj i brini

Uzmite to od mene, za davanje ponude potrebno je puno hrabrosti: obvezujete se platiti stotine tisuća dolara, pa vam se stvarno treba svidjeti - možda i voljeti - mjesto. Istodobno, sasvim je moguće da će vaša ponuda biti odbijena. Mi zaljubiti se u i licitirali za tri kuće tijekom godine prije nego što je naša četvrta ponuda konačno prihvaćena; svako odbijanje bilo je poražavajuće.

Judy Alexander, nekretnina iz grupe Higgins Group u Lexingtonu, Mass., Rekla je da su neki njezini kupci bili nadmašeni 10 ili više puta prije nego što su konačno uspjeli - svaki je imao svoje mučno razočaranje. To je agonija, rekla je. Najveći dio [ovog posla] je biti socijalni radnik. To nisu sve nekretnine.

Sarah Korval, koja je sa suprugom Scottom 2016. kupila kuću, kaže da tada stvari postaju zaista stresne. Bilo je puno pokretnih dijelova koji su se pokrenuli odmah nakon što smo dali ponudu. Bio je to vrtlog, rekla je. Dogodilo se i da je ponuda prihvaćena u tjednu kad smo odlazili na godišnji odmor, pa smo morali poslovati iz nacionalnog parka sa lošom mobilnom uslugom. Pokušaj hitnog testiranja na radon kada ne možete čuti osobu s druge strane ne pomaže vašem krvnom tlaku.

Inspekcija doma

U normalnim tržišnim uvjetima, vaša bi ponuda trebala sadržavati nepredviđene uvjete koji vam omogućuju da izvršite kućni pregled unutar tjedan dana od prihvaćene ponude. To vam omogućuje odustajanje od kupnje ili ponovno pregovaranje o cijeni ako kućna inspekcija otkrije ranije nepoznate probleme.

Kućni inspektor ispitat će strukturno i mehaničko stanje doma, kaže Jorge Colon, voditelj programa u Mentori za kupnju kuće , program neprofitne tvrtke Allston-Brighton Development Corp. u Bostonu.

555 značenje broja anđela

Oni nisu sveznajući, ali kućni inspektor općenito vas može upozoriti na očite probleme ili potencijalna problematična mjesta za koja bi možda trebao pažljiviji pregled stručnjaka, poput inspektora za zaštitu od štetočina ili građevinskog inženjera. Inspekcija u prosjeku iznosi oko 300 do 500 dolara , i trebao bi trajati nekoliko sati. Ako ste u mogućnosti, dobra je ideja zamračiti inspektora kako bi saznao o kući.

Kućni inspektor će vam reći, na primjer, ako u bliskoj budućnosti treba zamijeniti sustav grijanja ili krov, a oboje bi mogli biti skupi popravci, kaže Colon. Ako ste uključili nepredviđene slučajeve inspekcije, možete upotrijebiti izvješće inspektora da odlučite hoćete li ponovno pregovarati ili čak odustati od transakcije bez gubitka pologa. Međutim, ono što vam kućni inspektor ne može reći je trebate li kupiti kuću ili ne, dodaje Colon. To ovisi o kupcu.

Na vrućem tržištu kupci koji se prvi put pojavljuju mogu se boriti za korak s kupcima gotovine i mogu se osjećati pritisnutima da odbace nepredviđene troškove iz svoje ponude-poput nepredviđenih slučajeva kućne inspekcije. Mislim da za to moraš biti pravi kauboj, mislim tako, rekao mi je Alexander. No, s druge strane, ako želite sudjelovati, prodavači obično ne žele prihvatiti ponudu s nepredviđenim nadzorom ako je uključeno više ponuda.

Jedan od načina na koji Alexander predlaže da se to zaobiđe na konkurentnim tržištima jest da se ugura kućna inspekcija između otvorenih vrata i kada dođu sve ponude, obično nekoliko dana kasnije. Drugi je da se vratite i pogledate kuću drugi put prije nego što ponuda stigne, a ovaj put s poznatim izvođačem ili prijateljem koji se bavi poslom koji može prilagoditi grijanje, elektriku, vodovod, glavne sustave kuću, rekla je.

Colon upozorava da se ne odričete svojih nepredviđenih pregleda, osim ako nemate sredstava za pokrivanje neočekivanih popravaka. Prilikom pisanja ponude pobrinite se da uključeni uvjeti i odredbe budu realni za vas, rekao je. Ne dopustite da vas konkurentnost tržišta prisili na donošenje emocionalnih odluka.

Ugovor o kupoprodaji

Nakon što ste pregledali dom i, nakon bilo kakvih ponovnih pregovora, obje strane su spremne za nastavak, vrijeme je za potpisivanje konačnog ugovora, koji se često naziva kupoprodajni ugovor (P.S). Time će se navesti konačna otkupna cijena, datum zatvaranja i drugi pravni detalji o prodaji. Može uključivati ​​dodatne nepredviđene uvjete koji štite vas ili prodavatelja: na primjer, hipotekarni predujam omogućio bi vam povlačenje ako niste u mogućnosti osigurati financiranje.

Podnesite konačni zahtjev za hipoteku i kupite osiguranje za vlasnike stanova

Nakon što je P&S potpisan, vrijeme je da dovršite financiranje. Podnijet ćete konačni zahtjev za hipoteku - osvježenje ranijeg zahtjeva, s novim podacima o plaći i bankovnim izvodima - za strože osiguranje. U tom razdoblju zadržite kredit u karanteni jer ne želite da vam iznenadna potraga po kreditnoj kartici smanji kreditnu sposobnost i zabrlja vaš zahtjev za hipoteku.

što znači 777?

Otprilike u to vrijeme vaš zajmodavac obično će unajmiti procjenitelja kako bi procijenio vrijednost nekretnine. Ovo će koštati oko 300 do 400 USD , iako se to može uvrstiti u vaše troškove zatvaranja. Ako licitirate iznad tražene cijene, to može biti pomalo nervozno, jer vam je potrebna procjena koja je blizu ili iznad dogovorene kupoprodajne cijene-zajmodavac vam neće posuditi više novca nego što mjesto vrijedi.

Sada kada radite s konačnim brojkama, ovo je često trenutak u kojem će kupci odlučiti zaključiti kamatnu stopu na 30 ili 45 dana - dovoljno dugo da zadrže sve brojeve na mjestu do vašeg datuma zatvaranja. (Međutim, možete odlučiti zaključati kamate u bilo kojem trenutku ovog procesa - vaš kreditni službenik možda će vas moći savjetovati u tom pogledu.) Vaš bi zajmodavac također trebao biti u mogućnosti dati vam točnu procjenu troškova zatvaranja i bilo kakvog osiguranja ili porez na nekretnine koji ćete morati platiti unaprijed (za godinu koja je pred nama) pri zatvaranju.

Kad već govorimo o osiguranju vlasnika kuće, morat ćete je nabaviti prije nego što zatvorite kuću - banka vam neće namjeravati predati stotine tisuća dolara bez potvrde da je njezino ulaganje osigurano. Vaš agent za nekretnine mogao bi vam preporučiti lokalnog agenta za osiguranje ili ako ste zadovoljni svojim osiguranjem automobila, možete ih pitati o povezivanju polisa za vaše automobile i kuće za popust. U nedoumici potražite neovisnog agenta koji će u vaše ime kupovati po najpovoljnijim cijenama i pokriću.

Zatvaranje

Neposredno prije zatvaranja imat ćete priliku izvršiti posljednji pregled doma, kako biste bili sigurni da je prazan, čist i manje-više netaknut-ista kuća koju ste pristali kupiti. Napetosti bi u ovom trenutku mogle biti visoke, ali nijedna strana ne želi da dogovor sada propadne, pa se nadamo da će se razraditi bilo kakvi detalji. (Naš je prodavač pokušao ostaviti ogroman, ružan komad namještaja iza sebe - nismo ga imali.)

Postupci zatvaranja razlikuju se, ali općenito ćete se sastati s prodavateljem, nekretninama i odvjetnicima radi potpisivanja ugovora - i dodati svog Johna Hancocka u stotinjak drugih pravnih oblika. Vaš agent ili odvjetnik mogu vam objasniti sve što ne razumijete - u redu je postavljati pitanja. To je ipak velika stvar.

(Slika zasluga: Diana Liang)

I na kraju, voila! Dobit ćete ključeve svoje nove kuće. Čestitamo!

Jon Gorey

Suradnik

Ja sam glazbenik iz prošlih života, honorarni tata koji ostaje kod kuće i osnivač House & Hammer, bloga o nekretninama i poboljšanju doma. Pišem o kućama, putovanjima i drugim životnim potrepštinama.