Osim ako oko vas ne sjedi vila kuma ili hladnih pola milijuna kuna, vjerojatno ćete trebati hipoteku ako želite kupiti kuću. Evo kako se kvalificirati i odabrati hipoteku te što možete očekivati tijekom cijelog procesa.
značenje anđela broj 777
Počnite rano
Da se razumijemo: Možete ići na koliko god otvorenih vrata želite, ali nećete ih moći kupiti bez hipoteke. Zato počnite valjati loptu ranije i dobijte prethodno odobrenje prije nego uopće krenete u lov na kuće.
Moja bi preporuka bila da uvijek dobijete prethodno odobrenje prije nego što potražite dom iz snova, kaže Nick Beser, direktor stambenog zbrinjavanja i razvoja zajednice u neprofitnoj organizaciji Guidewell Financijska rješenja . Nikad nije dobro zaljubiti se u nekretninu samo da biste saznali da se za nju ne možete kvalificirati po toj određenoj cijeni. Beser kaže da postupak pred-odobrenja ne bi trebao trajati više od dan ili dva kod uglednog stručnjaka za kreditiranje. Prethodno odobrenje općenito vrijedi 90 dana, a zatim možete ponoviti postupak ako je potrebno.
(Imajte na umu da se zajmodavac također može pretkvalificirati. Ovo je labava procjena onoga što biste si mogli priuštiti na temelju financijskih podataka koje ste dali i mekog provjeravanja kredita. Pretkvalifikacija je jednostavniji, brži postupak, jer ne morate podnesite dokumentaciju o svojim financijama. No, iz istog razloga, to je također besmisleno i ne znači da ste odobreni za financiranje. To je jednostavno dobar način da procijenite do koje biste hipoteke mogli steći.)
Jesi li spreman?
No, prije nego što podnesete zahtjev za hipoteku, pobrinite se da sastavite svoj financijski čin: želite dati sve od sebe kako biste se kvalificirali za najbolje stope - ili uopće.
Obratite pozornost na to kako upravljate svojim kreditom, kaže Tom Gleason, bivši izvršni direktor tvrtke Masovno stanovanje , neprofitno tijelo za financiranje stanovanja za Massachusetts. Ako kasnite s kreditima u trgovini ili studentskim kreditima ili kreditima za automobile, morate se pobrinuti za ta pitanja. U suprotnom ćete, kaže, samo biti odbijeni.
Morate doći do točke u kojoj ste imali dosljedan prihod tri godine zaredom, kaže Marie Presti, vlasnica/posrednik u Grupa Presti u Newtonu, Mass. Banke također žele vidjeti neke novčane rezerve kada podnesete zahtjev za hipoteku. Zajmodavci vole znati da nemate samo novac za predujam, već i dovoljno novca za plaćanje hipoteke u slučaju da izgubite posao nakon što kupite kuću. Vole vidjeti troškove od tri do šest mjeseci. Ovo ne mora biti ogroman gomila gotovine na vašem štednom računu - može uključivati stanja na računima za umirovljenje koje se nadamo da nećete morati dotaknuti, poput 401 (k) ili IRA -e.
U međuvremenu ćete se kvalificirati za bolje hipotekarne stope ako je vaš kredit odličan i nemate hrpu duga. Kako bi dobili najnižu stopu, kreditni bodovi trebali bi biti u 700-ima, a omjer duga i prihoda dužnika trebao bi biti oko 36%, kaže Beser. To znači da vaše ukupne mjesečne obveze duga-uključujući plaćanja studentskih kredita, kredita za automobile, minimalne kreditne kartice i hipoteku koju pokušavate dobiti-ne smiju prelaziti 36% vašeg mjesečnog prihoda prije oporezivanja.
Međutim, mnogi zajmodavci imaju hipotekarno financiranje koje će omogućiti bodove do niskih 600 -ih, dodaje Beser, a Fannie Mae i Freddie Mac nedavno su izvršile izmjene koje omogućuju omjer duga do 50%.
Općenito, što je lošiji vaš kreditni rezultat, veća je kamatna stopa, kaže Beser - i što je veća kamatna stopa, veća je i hipoteka. To je važno jer veličina mjesečne uplate može ograničiti veličinu kuće koju možete kupiti. To bi čak moglo pomoći u odlučivanju o zajednici u kojoj vaša obitelj može priuštiti život, kaže.
Ako vam je potreban brz trzaj kreditne sposobnosti, uplaćivanje salda na kreditnoj kartici jest jedan od najneposrednijih pokretača kredita oko. To je zato što je otprilike trećina vašeg kreditnog rezultata određena korištenjem kredita ili količinom raspoloživih kreditnih ograničenja koja ste potrošili. Otplatom salda vaš odnos omjera duga i prihoda može se sniziti na prihvatljivu razinu.
Uštedjeti Prikvačiti Pogledajte više slika (Kredit za sliku: Nasozi Kakembo)
Pronađite zajmodavca (i potražite programe za prve kupce kuće)
Postoji mnogo vrsta hipotekarnih zajmodavaca, od vaše banke u susjedstvu ili kreditne unije do internetskih banaka do nebankarskih zajmodavaca. Iako vaša vlastita banka može nuditi hipoteke, svakako usporedite stope i uvjete kod drugih zajmodavaca, jer potrošačke banke možda nisu konkurentne-osobito za kupce koji prvi put kupuju. Konkretno, pogledajte prve programe za kupnju kuće podržane od strane vaše države tijelo za stambene financije ili oni u lokalnim kreditnim zadrugama.
Koristili smo prvi put program za kupnju kuće koji se nudi putem kreditne unije kojoj imam pristup na poslu, kaže Sarah Korval, koja je sa suprugom Scottom 2016. kupila gradsku kuću u Bostonu. Ispitali smo hrpu različitih opcija, uključujući tri različite kreditne zadruge te mogućnosti financiranja putem kreditnog službenika. Na kraju su sve kreditne zadruge ponudile zaista jake programe s velikim stopama, pa smo krenuli s jednim od njih.
912 značenje broja anđela
Za prvog kupca kuće često može biti teško doći do konvencionalne akontacije od 20%: Nemate postojeću kuću za unovčiti, a možda ste bili previše zaposleni boreći se sa studentskim kreditima ili plaćajući nebeske najamnine kako biste uštedjeli 40.000 USD ili više u gotovini. Međutim, možete iskoristiti brojne programe kreditiranja namijenjene ljudima u vašoj situaciji.
Hipotekarni proizvodi koji uključuju početne otplate od samo 3% sada se nude kako bi se pomoglo zajednicama s niskim i srednjim prihodima te mladim odraslim osobama u stjecanju vlasništva nad stanom, kaže Beser. Savezni programi zajmova, poput FHA, VA i Fanny Mae’s Homeready Mortgage, olakšavaju zaključavanje hipoteke bez znatne predujma. Doista, krediti podržani Federalna stambena uprava (FHA) su otvoreni za kupce sa kreditni bodovi već do 580 , dok VA krediti dopustiti aktivnim vojnim pripadnicima i veteranima da financiraju dom bez ikakve predujma.
Beser kaže da provjerite zajmodavce u vašem području koji nude te programe ili vlastite programe za kupce po prvi put. Također pitajte o državnim i lokalnim programima poticaja koji bi vam mogli smanjiti predujam ili kamatu, dodaje. Neke države ili gradovi nude stanovnicima još izdašnije pogodnosti za prve kupce, poput pomoći pri plaćanju predujma, sve dok ostanu u kući određeni broj godina.
Da biste se kvalificirali za ove programe, općenito ćete morati završiti prvi razred kupca kuće u neprofitnoj organizaciji s certifikatom HUD-a, osobno ili na mreži. Izlazeći iz nedavne recesije, davatelji kredita razumiju da nuđenje niže kapara uključuje rizik; međutim, oni vide obrazovanje o vlasništvu nad kućama kao snažno sredstvo odvraćanja od neizvršenja obveza, kaže Beser.
Istina je: Zajmoprimci koji pohađaju razred za kupnju kuće imaju manju vjerojatnost da će se kasnije suočiti s ovrhom. Najbolje što potrošač može učiniti za sebe je bolje se obrazovati, kaže Gleason. I prolazak kroz ove tečajeve, vidjeli smo s vremenom, čini veliku, veliku razliku.
Žetva papirologije
Kad budete spremni podnijeti zahtjev za hipoteku (uključujući prethodno odobrenje), morat ćete prikupiti bezbožničku količinu financijske dokumentacije. Ovisno o vašim organizacijskim sposobnostima (ili njihovom nedostatku), ovo bi mogao biti najteži dio procesa kupnje kuće. Osim ispunjavanja zahtjeva za kredit, obično ćete morati locirati i dostaviti:
- Vaše posljednje dvije porezne prijave i obrasci W-2
- Nedavne uplatnice (ili drugi dokaz o prihodu)
- Stanja i mjesečna plaćanja po osnovu studentskih kredita, auto kredita i drugih dugova
- Stanja na kreditnim karticama i minimalna plaćanja
- Trenutni izvodi s bankovnog računa (čekovi i štednja)
- Stanja na računima ulaganja (401k, IRA, itd.)
- Otkazani čekovi najma (dokaz o tekućim uplatama stanarine)
Fiksna stopa u odnosu na hipoteku s prilagodljivom stopom (ARM)
Većina kredita za prve kupce stanova uključuje standardnu, 30-godišnju hipoteku s fiksnom kamatnom stopom. Ovdje zaključavate određenu kamatnu stopu na 30 godina-to je opcija s najnižim rizikom jer se vaša mjesečna uplata neće promijeniti. Međutim, to nije jedini hipotekarni proizvod - daleko od toga.
11 11 11 duhovni smisao
Hipoteka s prilagodljivom kamatnom stopom, s druge strane, upravo je ono što zvuči - kamatna stopa se može promijeniti. Oglašavat ćete ih kao ARM 5/1 ili 7/1 - to znači da je stopa fiksna za prvih pet (ili sedam) godina, a zatim se može mijenjati ovisno o tržišnim uvjetima jednom godišnje nakon toga.
ARM je malo rizičniji, ali ima prednost-naime, početna stopa bit će niža od hipoteke s fiksnom kamatnom stopom. Na primjer, recimo da se 30-godišnja hipoteka s fiksnom kamatnom stopom oglašava na 4%; ARM 5/1 kod istog zajmodavca može početi s 3,5%. To može značiti znatnu uštedu u prvih pet godina i omogućiti vam da se kvalificirate za veću hipoteku. No, s obzirom na to da su kamatne stope lebdjele blizu najnižih razina od velike recesije, pošteno je pretpostaviti da ćete za šest godina od sada plaćati više-možda i nešto više-ako ne prodate ili refinancirate svoju hipoteku prije zatim. Zato će vas većina resursa za prve kupce stanova usmjeriti prema (ili čak zahtijevati) hipoteku s fiksnom kamatnom stopom.
O PMI -ju
Razlog zbog kojeg bilo koji zajmodavac želi da uplatite predujam - bilo za automobil ili kuću - je taj što, sve dok ne otplatite dobar dio kredita, oni snose velik dio financijskog rizika. Akontacija od 20% osigurava da, čak i ako se tržište stambenog prostora sruši i vrijednosti kuće padnu za 10% do 15%, kuća i dalje vrijedi više nego što je zajmodavac u nju uložio.
Zato će, ako ne uložite 20% ili više, većina zajmodavaca zahtijevati od vas da kupite privatno hipotekarno osiguranje ili PMI (koji štiti zajmodavca u gore navedenom scenariju, a ne vas).
što znači 911 u bibliji
Postoje različiti načini plaćanja PMI -a, ovisno o kreditnom programu - neki će ga umotati u hipoteku tako da se financira tijekom 30 godina po nešto većoj kamati, a ponekad biste mogli platiti dodatnih 100 USD mjesečno na hipoteku (dok ne dosegnete 20% do 30% vlasničkog udjela u kući). Ali čak i ako to ne vidite, na ovaj ili onaj način ćete to platiti.
Potencijalni kupci stanova koji za financiranje koriste hipotekarne proizvode s niskim predujemom vjerojatno će platiti PMI i/ili će dobiti nešto višu kamatnu stopu ako odaberu opciju 'Zajmodavčevo osigurano hipotekarno osiguranje', kaže Beser. S obzirom na to, mnogi prvi kupci stanova otkrivaju da je, kad je sve rečeno i gotovo, plaćanje hipoteke niže od onoga što trenutno plaćaju u najmu.
O bodovima
Možda ste čuli za hipotekarne bodove, u tom slučaju ste vjerojatno pomislili: Kakve veze, dovraga, bodovi imaju s bilo čim? Pošteno pitanje! U osnovi, možete unaprijed platiti više novca kako biste smanjili dugoročnu kamatnu stopu.
Jedan bod je općenito 1% hipoteke. Na primjer, na hipoteku od 200.000 USD možda ćete moći zatvoriti dodatnih 2.000 USD (jedan bod) pri zatvaranju kako biste smanjili kamatnu stopu sa 4% na 3,5% tijekom trajanja kredita. Taj će se dodatni zbroj zbrajati tijekom 30 godina - uštedjet ćete desetke tisuća dolara na kamatama i smanjiti plaćanje svaki mjesec. Ako imate gotovinu, to se svakako može isplatiti-ali prvi put su kupci prilično bez novca.
Zatvaranje troškova
Kad smo već kod gotovine: predujam nije jedini avans koji će vam trebati za hipoteku. Pobrinite se da uzmete u obzir troškove zatvaranja, koji se razlikuju od države do države, ali su skloni tome u prosjeku oko 3700 dolara , a mogu uključivati naknade za nastanak (bankarska naknada za otpisivanje kredita), naknade geodeta, bodove, osiguranje vlasništva, naknade procjenitelja i odvjetnika i druge slučajne naknade. Vaš kreditni službenik trebao bi vam moći u dobroj vjeri dati procjenu ovih troškova unaprijed. U nekim je slučajevima moguće natjerati prodavatelja da vam plati troškove zatvaranja: U osnovi, oni plaćaju pristojbe, a zatim vam naplaćuju toliko više za kuću, pa se bol širi tijekom vaše 30-godišnje hipoteke.
Možda ćete također morati unaprijed uplatiti godinu dana osiguranja vlasnika kuća i poreza na imovinu kako biste zatvorili, što će otići na escrow račun (što znači da banka drži novac i plaća te račune u vaše ime tijekom cijele godine).
Ono za što ste odobreni i što možete priuštiti mogu biti dva različita broja
Konačno, zapamtite da samo zato što ispunjavate uvjete za hipoteku od 400.000 USD ne znači da biste trebali kupiti kuću od 400.000 USD. Temeljite svoj ciljani raspon cijena oko mjesečne uplate koja vam odgovara - i, ako je to niže od onoga za što ispunjavate uvjete, sjetite se da imate dodatnu sobu za kretanje ako vam zaista treba.
Obično kažem za kupce koji prvi put pokušavaju otići što je više moguće na svom ograničenju, ali i dalje se osjećati ugodno uz to mjesečno plaćanje stambenog prostora, kaže Presti. Ali zapamtite da vaše vlasništvo nad kućom dolazi s troškovima koji nisu samo hipoteka: osiguranje, porezi na nekretnine, režije i održavanje mogu povećati tisuća dolara godišnje .
Potrošači koji su uvijek iznajmljivali često nisu svjesni troškova posjedovanja, kaže Beser. Moraju shvatiti da je financiranje hipoteke samo prvi korak. Nakon useljenja imat će i poreze, osiguranje i troškove održavanja.
što znači vidjeti 222?
U isto vrijeme, kaže Presti, dio tog novca vratit će vam se u obliku odbitka poreza na hipotekarne kamate. A ako ste kao mladi kupac sigurni da ćete u sljedećih nekoliko godina napredovati u svojoj karijeri, možda ćete se ugodnije rastegnuti.
Samo zapamtite: hipoteka je neumoljiva, a prodaja kuće nije poput raskida najma. Morate biti realni u pogledu cijene kuće koju možete kupiti, kaže Gleason. Ništa ne stvara veći stres u obitelji od prekomjernog boravka u vašem domu i nesigurnosti možete li uplatiti hipoteku. Zato živite unutar svog proračuna i doista se toga držite.
